【問12】借家権問題と解説【2017年宅建士試験】

平成29年(2017年)に実施された宅建士試験【権利関係】問12の問題(借家権)と解説を掲載しています。

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借家権

Aが所有する甲建物をBに対して3年間賃貸する旨の契約をした場合における次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. AがBに対し、甲建物の賃貸借契約の期間満了の1年前に更新をしない旨の通知をしていれば、AB間の賃貸借契約は期間満了によって当然に終了し、更新されない。
  2. Aが甲建物の賃貸借契約の解約の申入れをした場合には申入れ日から3月で賃貸借契約が終了する旨を定めた特約は、Bがあらかじめ同意していれば、有効となる。
  3. Cが甲建物を適法に転借している場合、AB間の賃貸借契約が期間満了によって終了するときに、Cがその旨をBから聞かされていれば、AはCに対して、賃貸借契約の期間満了による終了を対抗することができる。
  4. AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めるものである場合、当該契約前にAがBに契約の更新がなく期間の満了により終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければ、契約の更新がない旨の約定は無効となる。

【解答・解説】

  1. 誤り
    賃貸人から更新拒絶の通知をする場合、一定の正当事由がない限り、更新したものとみなされます。
    よって、賃貸借契約の期間満了の1年前に更新をしない旨の通知をしたとしても、正当事由がなければ、更新したものとみなされます。
  2. 誤り
    借地借家法27条1項において、「建物の賃貸人(A)が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から6月を経過することによって終了する。」と規定されています。
    また、借地借家法30条において、「上記の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。」と規定されています。
    本問の特約は、「解約の申入れの日から3月で賃貸借契約が終了する。」となっていますので、Bにとっては、不利となります。
    よって、たとえ、Bが特約に同意していたとしても無効となります。
  3. 誤り
    借地借家法34条1項において、「適法に建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときは、建物の賃貸人(A)は、建物の転借人(C)にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人(C)に対抗することができない。」と規定されています。
    よって、本問の「B(賃借人)がC(転借人)に通知すれば、A(賃貸人)はCに対して、賃貸借契約の期間満了による終了を対抗することができる。」旨の記述が誤りです。
  4. 正しい
    定期建物賃貸借契約を締結する前に、賃貸人は、賃借人に対して、「この建物の賃貸借は、契約の更新がなく、期間満了により終了する」旨を記載した書面を交付したうえで、説明する必要があります。
    その説明をしなかった場合、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効となります。つまり、定期建物賃貸借契約ではなく、普通の建物の賃貸借契約となります。

A.4

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