【問11】賃貸借(借地)問題と解説【2019年(令和元年)宅建士試験】

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問11:問題(賃貸借:借地)

甲土地につき、期間を50年と定めて賃貸借契約を締結しようとする場合(以下「ケース(1)」という。)と、期間を15年と定めて賃貸借契約を締結しようとする場合(以下「ケース(2)」という。)に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 賃貸借契約が建物を所有する目的ではなく、資材置場とする目的である場合、ケース(1)は期間の定めのない契約になり、ケース(2)では期間は15年となる。
  2. 賃貸借契約が建物の所有を目的とする場合、公正証書で契約を締結しなければ、ケース(1)の期間は30年となり、ケース(2)の期間は15年となる。
  3. 賃貸借契約が居住の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース(1)では契約の更新がないことを書面で定めればその特約は有効であるが、ケース(2)では契約の更新がないことを書面で定めても無効であり、期間は30年となる。
  4. 賃貸借契約が専ら工場の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース(1)では契約の更新がないことを公正証書で定めた場合に限りその特約は有効であるが、ケース(2)では契約の更新がないことを公正証書で定めても無効である。

問11:解答・解説(賃貸借:借地)

解答・解説に関しましては、宅建士合格広場独自の見解に基づき作成したものとなっています。事前の予告をすることなく変更する場合がございますので予めご了承ください。

≫2019年宅建士試験講評ページ

  1. 誤り
    「賃貸借契約が建物を所有する目的ではなく、資材置場とする目的である場合」と記載されていますので、借地権に該当せず、借地借家法の規定が適用されません。つまり、民法の規定が適用されることになります。

    民法上、以下のように上限だけが規定されています。
    賃貸借の存続期間は、20年を超えることができません(上限)。なお、契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、20年です。

    ケース(1)の場合、
    上限である20年を超えていますので、期間は、20年となります。つまり、期間の定めのない契約ではありません。

    ケース(2)の場合、
    下限がありませんので、期間は15年となります。
    ※改正民法にご注意ください!
  2. 誤り
    「建物の所有を目的とする」と記載されていますので、借地権に該当し、借地借家法の規定が適用されます。

    借地権の当初の存続期間は、最低でも30年となります(下限)。

    ケース(1)の場合、
    上限がありませんので、期間は50年となります。

    ケース(2)の場合、15年となっていますので、期間は30年となります。
  3. 正しい
    肢4も同じですが、
    更新なし!という特約って可能なの?
    ここが、問題で問われています。

    普通借地権の場合、
    借地権者にとって不利となりますので、ダメです!(無効)

    一般定期借地権の場合、
    可能です。(有効:特約で排除)

    事業用定期借地権の場合、
    ・期間が30年以上50年未満であれば、可能です。(有効:特約で排除)
    ・期間が10年以上30年未満であれば、可能です。(有効:特約で排除するまでもなく、更新の規定自体が適用なされない)

    「居住の用に供する建物」と記載されていますので、事業用定期借地権の話は登場しません。

    また、ケース(2)の場合、期間が15年となっており、50年以上ではありませんので、一般定期借地権の話は登場しません。
    ここで、
    ケース(2)は、普通借地権である!と確定しますので、無効となります。

    ケース(1)の場合、期間が50年ですので、一般定期借地権の話が登場します。
    一般定期借地権については、公正証書に限定されているわけではなく、書面であれば問題ありません。
    ですので、有効(特約で排除可能)となります。
  4. 誤り
    ケース(1)の場合、
    肢3で見ましたとおり、一般定期借地権ですので、書面であれば問題ありません。
    ですので、「公正証書で定めた場合に限り」と限定されている部分が誤りです。

    ケース(2)の場合、
    「専ら工場の用に供する建物」と記載されており、期間が15年ですので、事業用定期借地権の話が登場します。
    事業用定期借地権については、一般定期借地権と異なり、公正証書に限定されています。
    つまり、公正証書で契約を締結すれば、更新の規定は適用されませんので、「公正証書で定めても無効である」旨の記述が誤りです。

解答:3

≫2019年過去問目次ページ

覚えるべき論点を知らない

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