【問12】借家の問題と解説【2021年(令和3年)12月宅建士試験】

2021年（令和3年）12月に実施されました宅建士試験の問12の問題（借家）と解答・解説です。

問12：問題（借家）

賃貸人Ａと賃借人Ｂとの間で令和３年７月１日に締結した一時使用目的ではない建物賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）の終了に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

1. 本件契約に期間を２年とする旨の定めがあり、ＡもＢも更新拒絶の通知をしなかったために本件契約が借地借家法に基づき更新される場合、更新後の期間について特段の合意がなければ、更新後の契約期間は２年となる。
2. 本件契約において期間の定めがない場合、借地借家法第28条に定める正当事由を備えてＡが解約の申入れをしたときには、解約の申入れをした日から６月を経過した日に、本件契約は終了する。
3. 建物の転貸借がされている場合において、本件契約がＢ（転貸人）の債務不履行によって解除されて終了するときは、Ａが転借人に本件契約の終了を通知した日から６月を経過することによって、転貸借契約は終了する。
4. ＢがＡの同意を得て建物に付加した造作がある場合であっても、本件契約終了時にＡに対して借地借家法第33条の規定に基づく造作買取請求権を行使することはできない、という特約は無効である。

問12：解答・解説（借家）

解答・解説に関しましては、宅建士合格広場独自の見解に基づき作成したものとなっています。事前の予告をすることなく変更する場合がございますので予めご了承ください。

1. 誤り
   建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の１年前から６ヵ月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます。ただし、その期間は、定めがないものとなります。
   ↓
   これに対し、本肢は「更新後の契約期間は２年となる」となっています。
2. 正しい
   民法上、期間の定めがない場合ですので、いつでも自由に解約の申入れができます。これでは、賃借人を保護できない！ということで、借地借家法で修正されています。
   具体的に言いますと、
   賃貸人Ａから解約の申入れをする場合には、「正当事由が必要」となります。さらに、３ヵ月後に終了ではなく「６ヵ月後に終了」となります。
3. 誤り
   賃貸人が賃借人の債務不履行を理由に契約を解除する場合、これを転借人に対抗することができます。（ここは原則論の話）
   なお、賃貸借契約がＢ（賃借人・転貸人）の債務不履行によって解除された場合、賃貸人Ａが転借人に目的物の返還を請求した時に、転貸借契約が終了します。
4. 誤り
   造作買取請求権を排除する特約は、有効となります。（同意もしてくれるし、必ずしも、不利とはいえません）

解答：２

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