「民法の問題が難しい？」「民法を理解できない？」といった質問をよくお受けしています。
教材購入者の皆様からの要望をお受けし、宅建士試験で出題される可能性のある民法の条文等（このページでは、心裡留保）を出来る限り簡単に説明します。
宅建士試験の問題の中で一番難しいのは、民法の問題ですので、逆に、民法の問題で高得点を取ることができれば、合格に直結します。
民法の問題が苦手と思っている教材購入者の方は、是非、お読みください。
心裡留保～民法条文
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～民法93条～ 意思表示は、表意者がその真意ではないことを知ってしたときであっても、そのためにその効力を妨げられない。ただし、相手方が表意者の真意を知り、又は知ることができたときは、その意思表示は、無効とする。 |
民法（心裡留保）解説
例えば、Aさんは、車を売る気もないのに（真意）、Bさんに車を売ってあげるよ！と約束をした（表示）。
このように、表意者（意思表示をする人＝Ａさん）が自身の真意と表示の食い違いを分かりながら、単独で行う意思表示のことを心裡留保といいます。
もっと簡単に言いますと、冗談を言うことが心裡留保です。
具体的に、簡単に解説しますので、以下の手順でお読みください。
Ａさんは土地を所有しています。
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Ａさんは、その土地を売る気がありません。
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しかし、Ａさんは、Ｂさんに対して、「500万円で売却するよ！」という意思表示を行いました。
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売却する気もないのに、売却するよ！と適当なことを言ったＡさんを保護する必要はなく、相手方であるＢさんを保護する必要がありますので、Ａさんの意思表示は、有効となります。
ここまでで、上記条文の「意思表示は、表意者がその真意ではないことを知ってしたときであっても、そのためにその効力を妨げられない。」という部分を解説しました。
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例えば、Ｂさんが、「Ａさんが売却する気もないのに、売却するよ！」という意思表示を行ったことを知っていた、つまり、Ｂさんが悪意だったとします。
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Ｂさんが悪意の場合には、Ｂさんを保護する必要がありませんので、Ａさんの意思表示は、無効となります。
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例えば、Ｂさんが、「Ａさんが売却する気もないのに、売却するよ！」という意思表示を行ったことを知らなかったが、知ることができた、つまり、Ｂさんが善意有過失だったとします。
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Ｂさんが悪意ではないが、過失がある場合にも、Ｂさんを保護する必要がありませんので、Ａさんの意思表示は、無効となります。
～参考１～
次は、少しだけ難しい言葉を使ってまとめます。
表意者は、表示に対応する内心的効果意思がない、つまり、意思の不存在（心裡留保・錯誤・虚偽表示）として、本来、表意者の意思表示は無効です。
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しかし、相手方を保護する必要があるため、原則、有効としました。
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しかし、相手方が悪意・有過失であるときには、相手方を保護する必要がないため、本来に戻り、表意者の意思表示は無効となります。
なお、無効になって得するのは、表意者ですので、表意者が、相手方の悪意・有過失について、立証責任があります。
～参考２～
上記の規定は、以下のように、改正されます。しかし、改正民法は、民法条文規定問題（民法の規定はどれですか？）以外では、2018年宅建士試験では出題されません。
改正民法93条において、「意思表示は、表意者がその真意ではないことを知ってしたときであっても、そのためにその効力を妨げられない。ただし、相手方がその意思表示が表意者の真意ではないことを知り、又は知ることができたときは、その意思表示は、無効とする。」と規定されます。
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ただし書き以降の、「相手方が表意者の真意を知り、又は知ることができたとき」
→「相手方がその意思表示が表意者の真意ではないことを知り、又は知ることができたとき」に変更されます。
簡単に言いますと、表意者の真意、例えば、「〇〇だから冗談を言った。」の〇〇（真意）まで知っていなくても、冗談を言ったことを知っていたり、又は知ることができたときは、相手方を保護する必要がありませんので、無効となります。
なお、93条2項が、新設されます。
改正民法93条2項において、「前項ただし書の規定による意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない。」と規定されます。
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皆さんは、「心裡留保による無効は、善意の第三者に対抗できない。」という判例は、知っていますよね。この判例が明文化されます。
問題にチャレンジ
【問題】
次の記述は、民法の規定によれば、正しいですか？それとも、誤っていますか？
Ａは自己所有の甲土地を「1,000万円で売却する」という意思表示を行ったが当該意思表示はＡの真意ではなく、Ｂもその旨を知っていた。この場合、Ｂが「1,000万円で購入する」という意思表示をすれば、ＡＢ間の売買契約は有効に成立する。
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【解答・解説】
この問題は、宅建士試験の過去問題です。
問題文を読みますと、Ａは、「1,000万円で売却する」という意思表示を行ったんですよね、しかし、この表示は、表意者であるＡの真意ではないのです。つまり、心裡留保ですよね。
心裡留保は、原則、有効です。
しかし、表意者の真意について、相手方Ｂが悪意であったり、過失があったりすれば、無効となります。
問題文を読みますと、Ｂもその旨を知っていた、つまり、相手方Ｂが悪意ですから、無効となります。
よって、本問は、誤った記述です。
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