2018年度版(平成30年度版)法改正【宅建士試験】

平成30年度(2018年度)宅建士試験に対応するために、宅建士合格広場の教材について、法改正に伴う変更を行なっています。

今年度の改正等部分については、出題される可能性がとても高いと思っています

ですので、宅建士試験当日までに法改正部分を把握して下さい。

法改正部分が宅建士試験で出題された場合、多くの受験生が正解することができるので、皆さんも、必ず、正解できるように準備していきましょう。

このページでは、平成30年度(2018年度)法改正部分で、本試験に出題される可能性が高い部分についてのみ記載していきます。宅建士試験合格のために、ご利用ください。

なお、順次UPしていきます。

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 宅建士合格広場教材

宅建業法の改正

媒介契約

【新設】

媒介契約書面の記載事項に以下のものが含まれることになりました。

当該建物が既存の建物であるときは、依頼者に対する建物状況調査(建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として国土交通省令で定めるもの)の状況の調査であって、経年変化その他の建物に生じる事象に関する知識及び能力を有する者として国土交通省令で定める者が実施するものをいう。)を実施する者のあっせんに関する事項

※宅建業者は、不動産取引の媒介契約締結時、重要事項説明時、売買契約締結時に建物状況調査(インスペクション)に関する説明をしなければなりません。

重要事項(35条書面)

1.インスペクション

以下のものを35条書面に記載するようになり、重要事項として説明を要することになりました。

【新設】

建物が既存の建物であるときには、次に掲げる事項を記載し、説明しなければなりません。なお、貸借の場合、下記2の事項は、重要事項説明対象外(義務ではありません。)となります。

  1. 建物状況調査(実施後国土交通省令で定める期間の経過していないものに限ります。)を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要
  2. 設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況
    上記の書類は、以下のものです。
    ・建築基準法令に適合していることを証明する書類
    ・新耐震基準への適合性を証明する書類
    ・新築時及び増改築時に作成された設計図書類
    ・新築時以降に行われた調査点検に関する実施報告書類

2.IT重説

【新設】

以前までは、宅地建物取引士による対面での重要事項の説明が義務付けられていました。

しかし、「貸借」の代理又は媒介に係る重要事項の説明にテレビ会議のITを活用することができるようになりました。

※貸借の場合に適用されるものですので、売買の場合には適用されません。

※「宅地建物取引士が記名押印した重要事項説明書と添付書類を事前に送付していること」などの一定の要件を満たす必要があります。

37条書面

【新設】

以下の事項が売買・交換の場合の必要的記載事項となります。

建物が既存の建物であるときは、建物の構造耐力上主要な部分等(=建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として国土交通省令で定めるもの)の状況について当事者の双方が確認した事項

報酬(低廉な空家等)

【新設:空家等の売買又は交換の媒介をする場合の特例】

低廉な空家等の売買又は交換の媒介であって、通常の売買又は交換の媒介と比較して現地調査等の費用を要するものについては、宅建業者が空家等の売買又は交換の媒介に関して依頼者から受けることのできる報酬の限度額は、「現行の媒介報酬の限度額+現地調査等に要する費用に相当する額」となります。なお、18万円(+消費税)が上限となります。

※低廉な空家等とは、売買・交換の価格が400万円(消費税含みません。)以下の宅地・建物のことです。なお、交換の場合には、高い価額(例えば、450万円と400万円との交換では、450万円)で判断します。

※依頼者とは、「空家等の売主又は交換を行う者」のことです。ですので、買主からの報酬限度額については、上記の規定を適用せずに、従来のままです。

※現地調査等に要する費用に相当する額とは、人件費等を含み、宅建業者は、媒介契約の締結に際し、あらかじめ報酬額について空家等の売主又は交換を行う者である依頼者に対して説明し、両者間で合意する必要があります。

【具体例1】

売主から媒介の依頼を受けた宅建業者が、300万円の物件の取引を成立させた場合、売主から受ける報酬の限度額は?なお、消費税については、考慮しないものとします。

(従来)

300万円×4%+2万円=14万円が報酬の限度額となります。

(新設)

14万円+現地調査等に要する費用に相当する額=18万円が報酬の限度額となります。

【具体例2】

売主からも買主からも媒介の依頼を受けた宅建業者が、300万円の物件の取引を成立させた場合、売主及び買主から受ける報酬の限度額は?なお、消費税については、考慮しないものとします。

(従来)

300万円×4%+2万円=14万円×2=28万円が報酬の限度額となります。

(新設)

売主→18万円

買主→300万円×4%+2万円=14万円

合計→18万円+14万円=32万円が報酬の限度額となります。

【新設:空家等の売買又は交換の代理における特例】

空家等の売買又は交換の代理であって、通常の売買又は交換の代理と比較して現地調査等の費用を要するものについては、宅建業者が空家等の売買又は交換の代理に関して依頼者から受けることのできる報酬の限度額は、「現行の媒介報酬の限度額+上記新設の限度額(上限18万円」となります。

税その他の改正

特定の居住用財産の買換えの特例

買換資産が建築後使用されたことのある家屋で耐火建築物以外のもの(以下「非耐火既存住宅」という。)である場合に、以下のいずれかを満たすことの要件が追加されました。
[平成30年1月1日以後に譲渡資産の譲渡をし、同年4月1日以後に買換資産を取得する場合について適用されます。]

ア)取得の日以前25年以内に建築されたもの。
イ)譲渡の日の属する年の12月31日(買換資産を取得する見込みでこの特例を適用する場合には、その取得期限)までに、一定の地震に対する安全性に係る基準に適合することについて証明がされたもの。
※一定の地震に対する安全性に係る基準に適合しない非耐火既存住宅を取得した場合であっても、耐震改修等を行い、イ)の期限までにこの基準に適合することについて証明がされた場合は、イ)の要件を満たす家屋を取得したものとみなされます。

なお、経過年数等要件を満たさない非耐火既存住宅を取得した場合であっても、その取得期限までに改修等を行うことにより経過年数等要件に適合することとなったときには、経過年数等要件を満たす家屋を取得したものとします。

居住用超高層建築物に係る固定資産税等

建築基準法上の超高層建築物である高さ60メートル超の建築物のうち、複数の階に住戸が所在しているものを居住用超高層建築物(いわゆる、タワーマンション)と定義しています。

(改正前)

各住戸の固定資産税額は、以下の算式により求めることができます。

一棟全体の固定資産税×各住戸の占有床面積÷占有床面積の合計=各住戸の固定資産税額

※上記の算式により計算する結果、床面積さえ同じであれば、低層階でも高層階でも各住戸の固定資産税額が同じになります。しかし、実際には、低層階よりも高層階の方が価格が高いものです。そこで、改正されることになりました。

(改正後)

各住戸の固定資産税額は、以下の算式により求めることができます。

一棟全体の固定資産税×各住戸の占有床面積×階層別の補正率÷占有床面積の合計=各住戸の固定資産税額

※階層別の補正率=建物の1階を100とし、階が1階増すごとに10/39を加えた数値。

※階層別の補正率を乗じることにより、高層階ほど各住戸の固定資産税額が高くなります。

※一棟全体の固定資産税額が、改正されたわけではありません。

※不動産取得税・都市計画税についても、上記と同様の改正が行われています。

相続により土地の所有権を取得した個人が登記をしないで死亡した場合の登録免許税

 【創設】

相続により土地の所有権を取得した個人が、その相続によるその土地の所有権の移転登記を受ける前に死亡した場合には、平成30年4月1日から平成33年3月31日までの間に、その死亡した個人をその土地の所有権の登記名義人とするために受ける登記については、登録免許税が課されません。

<例>
下記の場合には、Cが一次相続について相続登記を申請する場合には登録免許税が課されません。ただし、BからCへの相続による所有権の移転の登記については、登録免許税が課されます。
甲土地を所有しているAが死亡。
(一次相続)未登記
Bが相続により、甲土地の所有権を取得。

甲土地の所有権の移転登記をする前に、Bが死亡。
(二次相続)
Cが相続により、甲土地の所有権を取得。

都市計画法・建築基準法の改正

【新設】

以前までの用途地域は、「第1種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」「第一種中高層住居専用地域」「第二種中高層住居専用地域」「第一種住居地域」「第二種住居地域」「準住居地域」「近隣商業地域」「商業地域」「準工業地域」「工業地域」「工業専用地域」の12種類でした。

今回の改正により、上記の12種類の用途地域に「田園住居地域」が新たに加わることになりました。ですので、用途地域は、13種類になりました。

「田園住居地域」とは、農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域のことです。

田園住居地域の創設は、都市計画法、建築基準法、宅建業法などに関係するもので、量も多いので、このページで紹介せずに、教材購入者専用ページにてまとめていきます。

上記の新設論点については、本試験で出題される可能性が高いと思っています。

特に、インスペクション・田園住居地域の論点については、細かい論点についても押さえる必要があると思っています。

そこで、細かい論点の問題も教材購入者専用ページにて出題していきます。

セット教材購入者の方は、必ず、法改正の問題【2018年度版】を解きましょう。

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