地役権とは!地役権の付従性等~民法徹底解説

2018年度宅建士試験の合格点は何点か?

受験生の方が気になるところです。宅建士合格広場では、合格点が何点か!を予想しております。

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「民法の問題が難しい?」「民法を理解できない?」といった質問をよくお受けしています。

教材購入者の皆様からの要望をお受けし、宅建士試験で出題される可能性のある民法の条文等(このページでは、地役権の内容・地役権の付従性等)を出来る限り簡単に説明します。

宅建士試験の問題の中で一番難しいのは、民法の問題ですので、逆に、民法の問題で高得点を取ることができれば、合格に直結します。

民法の問題が苦手と思っている教材購入者の方は、是非、お読みください。

地役権とは!地役権の付従性等~民法条文

~民法280条~

地役権者は、設定行為で定めた目的に従い、他人の土地を自己の土地の便益に供する権利を有する。ただし、第3章第1節(所有権の限界)の規定(公の秩序に関するものに限る。)に違反しないものでなければならない。

~民法281条~

ーー1項ーー

地役権は、要役地(地役権者の土地であって、他人の土地から便益を受けるものをいう。以下同じ。)の所有権に従たるものとして、その所有権とともに移転し、又は要役地について存する他の権利の目的となるものとする。ただし、設定行為に別段の定めがあるときは、この限りでない。

ーー2項ーー

地役権は、要役地から分離して譲り渡し、又は他の権利の目的とすることができない。

地役権には、通行地役権、引水地役権、眺望地役権などがありますが、通行地役権について、判例を中心に解説します。

なお、教材購入者の皆さんは、このページで紹介していない判例も復習まとめ集や問題集に掲載していますので、復習まとめ集や問題集を完璧にしてください。

地役権とは!地役権の付従性等~民法解説

【パターン1:地役権とは】

流れに従って簡単に解説します。

Aは、甲土地を所有し、Bは、乙土地を所有しています。

Aは、公道に出るためには、乙土地を通行しなければなりません

そこで、Aは、Bに対して、「乙土地を通行させてください!」と伝え、Bは、Aに対して、「通行させてあげるよ!」と了承しました。

AB間の合意によって、Aは、乙土地を通行することができる権利を取得します。この権利のことを通行地役権といいます。

※甲土地を要役地といい、乙土地を承役地といいます。

※Aのことを地役権者といい、Bのことを地役権設定者といいます。

※(通行)地役権は、合意(契約)により成立します。

※公道に至るための他の土地の通行権(以前の囲繞地通行権)と似ていますけど、違います。なお、通行地役権と囲繞地通行権の違いは、ポイント解説ページでまとめていますので、そちらで、ご確認ください。

 

【パターン2:承役地の譲渡】

流れに従って簡単に解説します。

Aは、甲土地を所有し、Bは、乙土地を所有しています。

Aは、公道に出るためには、乙土地を通行しなければなりません。

そこで、Aは、Bに対して、「乙土地を通行させてください!」と伝え、Bは、Aに対して、「通行させてあげるよ!」と了承しました。

その後、Bは、乙土地(承役地)をCに譲渡しました。この場合、Aは、Cが所有することとなった乙土地を通行することができるのでしょうか?

通行地役権も物権ですので、乙土地(承役地)への設定登記をしておかないと、第三者に対抗することができません。(民法177条)

これが、大原則です。

大原則によれば、通行地役権の設定登記をしていなければ、Aは、乙土地を通行することができません。逆に、Cは、Aに対して、「通行しないでくれ!」と言えます。

しかし、以下の要件を満たせば、特段の事情がない限り、Cは、上記の第三者に該当しないこととなります、つまり、Aは、設定登記がなくても、乙土地を通行することができます。逆に、Cは、Aに対して、「通行しないでくれ!」と言えません。

  • 承役地(乙土地)の譲渡時に、承役地(乙土地)が要役地(甲土地)の所有者(A)によって継続的に通路として使用されていることがその位置、形状、構造等の物理的状況から客観的に明らかであること。
  • かつ、承役地(乙土地)の譲渡時に、譲受人(C)がそのことを認識していたか又は認識することが可能であったこと。

※上記の要件を満たしたAは、Cに対して、地役権設定登記手続を請求することができ、Cは、これに応じる義務を負います。

【パターン3:要役地の譲渡】

流れに従って簡単に解説します。

Aは、甲土地を所有し、Bは、乙土地を所有しています。

Aは、公道に出るためには、乙土地を通行しなければなりません。

そこで、Aは、Bに対して、「乙土地を通行させてください!」と伝え、Bは、Aに対して、「通行させてあげるよ!」と了承しました。

その後、Aは、甲土地(要役地)をCに譲渡しました。この場合、Cは、乙土地を通行することができるのでしょうか?

甲土地の所有権と一緒に通行地役権もCに移転します。そして、甲土地(要役地)について所有権移転登記をすれば、Cは、乙土地を通行することができます。逆に、Bは、Cに対して、「通行しないでくれ!」と言えません。

※地役権の移転登記は、できません。(参考)

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民法の問題を難しく思っている受験生の方は、非常に多いです。

宅建士合格広場の教材で勉強している皆さんにとっては、他の受験生よりも差をつけることができる科目です。

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