宅建士試験問題を分析~合否に影響する問題を取こぼさない

宅建士試験の問題は、「なぜ、そうなりますか?」という問題ではなく、「これを知っていますか?」という問題が出題されています。

ただし、「これを知っていますか?」という問題の中に、直接的に問われるものだけではなく、ヒッカケ的な要素が含まれて出題されるものもあれば、複雑そうに見える形で出題されるものもあります。

2017年宅建士試験に受験された方の意見をもとに、2017年宅建士試験の問題を使って、宅建士試験の問題を分析していきます。

2018年度版フルセット教材は、完売のため、販売を終了させて頂きます。

2018年度版直前答練は、引き続き、販売しております。なお、数に限りがございますので、予めご了承ください。

宅建士試験予想問題

直接的に問われる問題

例えば…

復代理人が委任事務を処理するに当たり金銭を受領し、これを代理人に引き渡したときは、特段の事情がない限り、代理人に対する受領物引渡義務は消滅するが、本人に対する受領物引渡義務は消滅しない。

この問題は、問1で正解肢となった問題で、この判例を知っていますか?という直接的に問われた問題です。

この問題の他にも、例えば…

宅地の売買の媒介を行う場合、代金に関する金銭の貸借のあっせんの内容及び当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置について、説明しなければならない。

この問題は、問33で正解肢となった問題で、重要事項の説明事項を知っていますか?という直接的に問われた問題です。

この問題の他にも、例えば…

相続により農地の所有権を取得した者は、遅滞なく、その農地の存する市町村の農業委員会にその旨を届け出なければならない。

この問題は、問15で正解肢となった問題で、相続により農地の所有権を取得した者は、農業委員会に届出をする必要があるのですか?という直接的に問われた問題です。

「直接的に問われた問題」には、合否に影響する問題もあれば、合否に影響しない問題もあります。

重要なことは、受験生の半数の方が知っている条文や判例等は全問正解し、かつ、受験生の半数の方が知らない条文や判例等を1つでも多く正解することです。

受験生の半数の方が知っている条文や判例等で取こぼしてしまうと、合格することが厳しくなります。逆に、受験生の半数の方が知らない条文や判例等を1つでも正解すると合格に近づきます。

直接的に問われた問題に対応するためには、1つでも多くの条文や判例等を知ることです。

受験生の皆さんは、決して対策を立てる必要はなく、当サイトを含め教材を作成する者が対策を立てたうえで教材を作成しています。

特に、当サイトは、ここを重視しています。

例えば、本試験で50もの条文が出題されたとします。A教材では、30条文を掲載しており、B教材では、40条文を掲載しているとします。

極端な話、A教材で勉強した受験生の方は、最高でも30点しか取ることができず、それに対し、B教材で勉強した受験生の方は、最高で40点を取れる可能性があります。

当サイトの教材は、A教材(絞った教材)ではなく、B教材(絞っていない教材)です。決して、不必要な条文や判例等を掲載しているわけではありません。

なお、「1つでも多くの条文や判例等を知ることが重要である」という観点から言わせて頂きますと、併用すること、つまり、複数の教材で勉強することも1つの対策だと思います。

ヒッカケ的な要素が含まれて出題される問題

繰り返しになりますが、宅建士試験の問題は、「これを知っていますか?」という問題です。そこに、少しのヒッカケ的な要素を含めてきます。特に、宅建業法でヒッカケ的な要素を含めて出題されています。

このヒッカケ問題を取こぼしてしまうと、合格することが厳しくなってきます。

厳しいですが、1点が合否の分かれ道となりますので、1問も取こぼしてはいけません。

例えば

宅建業法の規定に違反するか否かを問う問題で

  1. 宅建業者Aは、法第49条に規定されている業務に関する帳簿について、業務上知り得た秘密が含まれているため、当該帳簿の閉鎖後、遅滞なく、専門業者に委託して廃棄した。
  2. Aの従業者Cは、投資用マンションの販売において、勧誘に先立ちAの名称を告げず、自己の氏名及び契約締結の勧誘が目的であることを告げたうえで勧誘を行ったが、相手方から関心がない旨の意思表示があったので、勧誘の継続を断念した。

この2つの問題は、問28の問題(個数問題)です。

【上記1の場合】

例えば、上記で取り上げた直接的に問われる問題に置き換えますと

宅建業者Aは、法第49条に規定されている業務に関する帳簿の閉鎖後、遅滞なく、専門業者に委託して廃棄した。

この問題なら、「閉鎖後5年間(宅建業者が自ら新築住宅の売主となるときには、閉鎖後10年間)、その帳簿を保存する必要がある。だから、宅建業法の規定に違反する。」と正解を導き出すことができると思います。

本試験作成者も、「閉鎖後5年間(宅建業者が自ら新築住宅の売主となるときには、閉鎖後10年間)、その帳簿を保存する必要がある。」という規定を皆さんが知っていることくらい知っています。

だからこそ、「業務上知り得た秘密が含まれている」旨の記述を入れることで、守秘義務の規定?と受験生を悩ませます。いわゆる、ヒッカケ問題です。

正解しなければならない問題なのに、この問題を取こぼした方が意外と多かったです。

【上記2の場合】

本試験作成者も、「宅建業者は、勧誘に先立って宅建業者の商号又は名称及び当該勧誘を行う者の氏名並びに当該契約の締結について勧誘をする目的である旨を告げずに、勧誘を行うことをしてはならない。」という規定を皆さんが知っていることくらい知っています。

だからこそ、「相手方から関心がない旨の意思表示があったので、勧誘の継続を断念した」旨の記述を入れることで、勧誘の継続を断念したのだから、宅建業法に違反しませんよね?と受験生を悩ませます。いわゆる、ヒッカケ問題です。

正解しなければならない問題なのに、この問題を取こぼした方が意外と多かったです。

上記の問題の他にも例えば…

宅地建物取引業者は、自ら貸主として締結した建物の賃貸借契約について、法第49条に規定されている業務に関する帳簿に、法及び国土交通省令で定められた事項を記載しなければならない。

この問題は、問35肢1の問題で、正解肢ではなかったのですが…

宅建業法第49条によると、宅建業者は、国土交通省令の定めるところにより、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅建業に関し取引のあったつど、その年月日、その取引に係る宅地又は建物の所在及び面積その他国土交通省令で定める事項を記載しなければなりません。

だから、「正しい記述」としてはいけません。

実は、「自ら貸主として締結した建物の賃貸借契約」との記述がなされていますので、そもそも宅建業に該当しません。

だから、「誤った記述」となります。

「意外と迷った」という方がいました。

上記の問題の他にも例えば…

甲県知事の登録を受けている宅地建物取引士Aは、乙県に主たる事務所を置く宅地建物取引業者Bの専任の宅地建物取引士となる場合、乙県知事に登録を移転しなければならない。

この問題は、問37肢2で、正解肢ではなかったのですが…

明らかに登録の移転の申請の問題です。

だからかこそ、「登録の移転の要件」に重視させようとしています。

要件的には、「登録を受けている都道府県以外に所在する宅建業者の事務所の業務に従事し、又は従事しようとするとき」なので、一見、正しい記述?と迷った方もいました。

解答根拠は、登録の移転の申請は、「できる」すなわち、任意という部分です。

本問は、「しなければならない」と義務になっています。

だから、誤った記述となります。

上記のようなヒッカケ問題を取こぼしてしまう方もいる実情を踏まえ、2018年度版から教材購入者専用ページにありますポイント解説ページにて対策を立てていきたいと思います。

複雑そうに見える形で出題される問題

例えば…

Aは、中古自動車を売却するため、Bに売買の媒介を依頼し、報酬として売買代金の3%を支払うことを約した。Bの媒介によりAは当該自動車をCに100万円で売却した。売買契約締結時には当該自動車がAの所有物ではなく、Aの父親の所有物であったとしても、AC間の売買契約は有効に成立する。

この問題は、問5肢4の問題で正解肢となった問題ですが…

この問題は、単に、「他人物売買は有効」だから、正しい記述に該当します。

本試験は時間以内に解くという気持ちの焦りもあり、「Aは、中古自動車を売却するため、Bに売買の媒介を依頼し、報酬として売買代金の3%を支払うことを約した。Bの媒介によりAは当該自動車をCに100万円で売却した。」と長い文章もあり、「他人物売買」と気づけなかった方もいました。

例えば…

Aの死亡後、いずれもAの子であるBとCとの間の遺産分割協議が成立しないうちにBが死亡したときは、Bに配偶者Dと子Eがいる場合であっても、Aの遺産分割についてはEが代襲相続人として分割協議を行う。

この問題は、問6肢2の問題で、正解肢ではなかったのですが…

この問題は、数次相続の問題で、多くの受験生が、「この問題は何?」と思ったそうです。

しかし、問題文をよく読んでみますと、「Eが代襲相続人として」と記載されています。

民法887条2項前文において、「被相続人の子が、相続の開始以前に死亡したとき、又は欠格事由に該当し、若しくは廃除によって、その相続権を失ったときは、その者の子がこれを代襲して相続人となる。」と規定されています。これは、代襲相続人の規定です。

Aの死亡以前にBが死亡している場合、Bの子供であるEが代襲相続人に該当します。

しかし、本問では、Aの死亡後にBが死亡していますよね。だから、Eは代襲相続人ではありません。

上記のように、一見、複雑そうに見える問題であっても合否に影響する問題があります。決して、皆さんが学習していない論点の問題が出題されているわけではありません。

複雑そうに見える問題に対応するためには、数多くの問題を解く必要があります

当サイトから販売している問題集には、数多くの問題を掲載しています

数多くの問題を解いたとしても、「やっぱり、本試験になると解けない!」「どのように解いていけば良いのかわからない!」という方もいました。

そこで、「ここを知っていれば複雑そうに見える問題でも解くことができるんですよ!」「この問題は、この順序で解くんですよ!」と分かって頂くために、2018年度版から教材購入者専用ページにありますポイント解説ページにて説明していきたいと思っています。

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