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不動産の物権変動とは
物権変動とは、物権の発生、変更、消滅のことです。
不動産の物権変動とは、不動産に抵当権を設定した場合や不動産を売却したことにより所有権が移転した場合などのことです。
このような物権変動は、当事者の意思表示のみで、その効力が生じるとされています。
例えば、不動産の売買契約を締結した場合、その不動産の所有権は、特約がない限り、原則、不動産を売りたい売主と不動産を買いたい買主の意思表示が合致した時点である売買契約締結時に移転します。
不動産物権の対抗要件
不動産取引の安全を図るために、不動産の物権変動の場合、第三者に対して対抗するためには、登記をしておく必要があります。登記には、対抗力がありますが、公信力はありません。
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【補足】
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登記を不要とする第三者
登記をしなければ物権変動を対抗することができない第三者とは、当事者とその包括承継人以外の者で、かつ、不動産の物権変動について登記の欠缺（登記のないこと）を主張する正当の利益を有する者のことです。
したがって、当事者以外の全ての者のことではありません。その第三者に該当する者に対しては、原則、その第三者よりも先に登記をしなければ、対抗することができません。
それに対して、第三者に該当しない者に対しては、登記がなくても対抗することができます。したがって、不動産の物権変動の対抗の問題については、最初に、対抗すべき相手方が、「第三者」に該当するか、「第三者」に該当しないかを判断する必要があります。
背信的悪意者（単に事実を知っていた悪意の人は含まれません）
１．単に事実を知っていた悪意の人
例えば、Ａが、自分の土地をＢに売ったが、登記をしていなかった。その後、Ａは、その土地をＣにも売った。Ｃが、「Ａは、Ｂにも土地を売っている」と知っていた場合、つまり、Ｃが悪意の場合でも、Ｃは、「第三者」に該当することになります。よって、ＢとＣのうち、先に、登記をした方が、その土地の所有権を主張することができます。
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【補足】 現代の社会では、自由競争が認められています。単に、Ｃは、Ｂよりも有利な条件を出して、その土地を売ってもらっているだけの話であり、自由競争の範囲内です。 よって、Ｃは、第三者に該当します。 |
２．背信的悪意者
例えば、Ａが、自分の土地をＢに売ったが、登記をしていなかった。その後、Ａは、その土地をＣにも売った。
Ｃは、その土地を購入して、Ｂに高値で売ることを目的としている場合や、Ｃがその土地を購入する目的が、単に、Ｂを困らせるための目的である場合、背信的悪意者として、「第三者」に該当しません。
よって、Ｂは、登記がなくても、Ｃに対してその土地の所有権を主張することができます。
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【補足】 Ｃは、単に、Ｂを困らせるためだったり、高値で売りつけるためだったり、自由競争の範囲を超えています。このようなＣは、保護されません。 例えば、背信的悪意者であるＣが、その建物をＤ（転得者）に譲渡した場合、Ｄが背信的悪意者でない限り、Ｄは、「第三者」に該当することになります。つまり、Ｂは、Ｄよりも先に登記をしない限り、Ｄに対して、その建物の所有権を主張することができません。 |
無権利者
例えば、Ａ所有の土地を、Ｂが、書類を盗んで、その土地についてＢ名義の登記をした。Ｂは、その土地について所有権を有していない。
この場合、Ｂは、その土地について無権利者となります。Ａは、その土地について登記をしていない場合においても、無権利者であるＢに対して、その土地の所有権を主張することができます。例えば、Ｂが、その土地をＣに譲渡したとしても、Ｃも無権利者となります。
例えば、Ａは、自己所有の土地をＢに売却し引き渡したが、Ｂは所有権移転登記をしていない。その後、ＡとＣが、通謀してその土地をＡからＣに仮装譲渡し、所有権移転登記をした場合、Ａ・Ｃ間のその土地の売却は、虚偽表示により、無効となりますので、Ｃは、その土地について所有権（権利）を取得することができません。
要するに、Ｃは、その土地について、無権利者です。このような無権利者は、「第三者」に該当しません。
よって、Ｂは、登記がなくてもＣに対してその土地の所有権を主張することができます。Ｃが、虚偽表示について、善意のＤにその土地を譲渡した場合、ＢとＤは、対抗関係となります。つまり、登記を先にした方が、その土地の所有権を主張することができるということです。
不法占拠者
例えば、Ａが、自分の土地をＢに売ったが、登記をしていない。
その土地に不法占拠者Ｃがいた場合、Ｃは、その土地について何の権利もなく、不動産の物権変動について登記の欠缺（登記のないこと）を主張する正当な利益を有しておらず、「第三者」に該当しません。
よって、Ｂは、登記がなくてもＣに対してその土地の所有権を主張することができます。
不動産登記法に定められている者
１．詐欺や強迫により、登記申請を妨げた者
例えば、Ａが、自己所有の土地をＢに譲渡し、登記をしようとした。
しかし、Ｃが、Ｂに詐欺や強迫をして、登記申請を妨げ、Ｃが、Ａからその土地の譲渡を受け、登記をした。この場合、Ｃは、「第三者」に該当しません。
よって、Ｂは、登記がなくてもＣに対してその土地の所有権を主張することができます。
２．他人のために登記申請する義務を負う者
例えば、Ａが、自己所有の土地をＢに譲渡した。Ｂは、その土地の所有権移転登記手続をＣに委任した。
しかし、Ｃは、Ｂの名義ではなく、自己名義の登記をした場合、Ｃは、Ｂに対して登記のないことを主張する正当な利益を有しておらず、「第三者」に該当しません。
よって、Ｂは、登記がなくてもＣに対してその土地の所有権を主張することができます。
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【補足】 他人のために登記申請する義務を負う者とは、未成年者の法定代理人や任意代理人などです。 |
不動産を順次譲渡した場合の前主
例えば、Ａ所有の土地をＢに売却し、Ｂは、その土地をＣに売却した場合で、まだＡに登記があるときは、Ｃは、登記がなくても、土地の所有権を、Ａに対して主張することができます。
なぜなら、Ａは、Ｂの前の土地の所有者であり、Ｃから見れば、当事者に準じる関係となり、対抗関係とならないからです。
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