代理テキスト

2021年(令和3年)宅建士試験教材

代理とは

代理とは、本人以外のある人が本人に代わって、本人のために契約等の行為をすることです。この場合、本人以外のある人を代理人と言い、その代理人と契約等をする人を相手方と言います。

顕名

代理人が本人のためにすることを示さない(=顕名がない)でした意思表示は、本人のためではなく、代理人自身のためにしたものとみなされます。ただし、相手方が、代理人が本人のためにその行為をしていることを知り、又は知ることができたときは、本人のためにしたものとされます。

【補足】

代理人が、代理行為(契約等)をする場合、代理人は、相手方に対し、「その行為は、本人の○○さんのためにしていますよ」と示す必要があります。これを顕名といいます。

【例題】

Aの代理人であるBが、「Aの代理人Bと示すことなく、売主であるB」と表示して、相手方であるCと売買契約を締結した場合、その売買契約は、A・C間で成立するのか又はB・C間で成立するのか。

【解答・手順】

  1. 顕名がない場合(=「Aの代理人Bと示すことなく、売主であるB」と表示した場合)、その売買契約は、原則、B・C間で成立します。
  2. ただし、Cが、「その売買契約がAのために行っている」と知っていたとき又は知ることができたときには、例外として、その売買契約は、A・C間で成立します。

代理人の行為能力

代理行為の効果は、本人に帰属しますので、代理人である制限行為能力者に不利益はありません。

ですので、制限行為能力者であっても代理人になることができます。

制限行為能力者が代理人としてした行為は、行為能力の制限によっては取り消すことができません。つまり、制限行為能力者が代理行為を行ったということを理由に取り消すことができません。これが、原則です。

例えば、本人Aが制限行為能力者であるBに代理権を授与したとします。

Aは、自分の意志で制限行為能力者であるBに代理権を授与しているのに、取り消すことができる!のでは、おかしいですよね。だから、取り消すことができません。

また、相手側からも取り消すことができません。

しかし、下記の例外があります。

制限行為能力者が他の制限行為能力者の法定代理人としてした行為については、取り消すことができます

例えば、本人が未成年者A、Aの親権者(法定代理人)が被保佐人Bだとします。

Bは法定代理人で、Aが代理権を授与しているわけではありません。ここが、原則と違います。

ここで、制限行為能力者制度の話に戻ります。つまり、制限行為能力者(A)を保護する必要があります。

そこで、制限行為能力者(B)が他の制限行為能力者(A)の法定代理人としてした行為については、取り消すことができます

代理権の範囲が不明の場合等

代理人に代理権はあるが、その代理権の範囲が定められていなかった場合やその範囲が不明であった場合においても、代理人は、以下の項目のみをすることができます。

  1. 保存行為

    財産の現状を維持するような行為のことです。例えば、家屋の修繕等のことです。

  2. 利用行為

    財産について、代理の目的である物又は権利の性質を変えない範囲内で、収益を図っていくような行為のことです。例えば、利息付きで金銭を貸し付ける等のことです。

  3. 改良行為

    代理の目的である物又は権利の性質を変えない範囲内で、財産の価値を増加させるような行為のことです。例えば、家屋に造作を施したりすること等のことです。

【補足】

  1. 代理権の範囲は、任意代理の場合には、通常、本人が代理人に代理権を与えるときに決めていき、法定代理の場合には、法律で決まっています。
  2. 本人が、自ら代理人を選んできて、その代理人に一定の代理権を与えることを任意代理といい、その代理人のことを任意代理人といいます。
  3. 本人の意思に関係なく、法律上、特定の者に代理権を与えることを法定代理といい、特定の者のことを法定代理人といいます。例えば、法定代理人とは、未成年の親権者や成年後見人等のことです。
  4. 上記のような行為についてはすることができるのですが、例えば、建物の増築、宅地建物の売却、抵当権の設定等についてはすることができません。

この続きは、

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勉強の流れ

 

STEP1:理解して暗記

テキストではなく、覚えるべき論点をまとめた復習まとめ集を覚えます。

単に暗記するだけでは、知識が定着せず、また、民法など一定の問題には対応することができず、理解が必要となります。

そこで、テキスト、ポイント解説、動画解説を使って、復習まとめ集に掲載している論点を理解して頂きます。

なお、注意すべき事項として言いましたが、テキスト、ポイント解説以上の深入りは禁物です。

STEP2:理解して解く

復習まとめ集に掲載している論点を暗記しているのかどうか?理解しているのかどうか?を確かめる必要があり、また、知識をより一層深めるためにも問題を解く必要があります。

そこで、一問一答問題集と四肢択一問題集を使ってください。

使う順番としては、「一問一答問題集→四肢択一問題集」となります。

問題を解き終われば、問題集上の解説だけでなく、必ず、ポイント解説と動画解説も忘れることなく使ってください。

これでもなお理解できない問題が出てきたときには、テキストやポイント解説などに戻ってください。これでもなお理解できないのであれば、質問をご利用ください

STEP3:復習を毎日継続

知識が定着していない間は、覚えては忘れる

これを繰り返すことになり、勉強が嫌になる理由の一つですが、合格する方は、必ず、これを乗り越えてきます。

ですので、皆さんも、知識が定着するまでは、毎日、復習を継続してください

復習まとめ集を使って復習をしてください。そして、2・3日に一度は、問題も解きなおしてください

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