代理テキスト

令和2年宅建士試験独学合格

代理とは

代理とは、本人以外のある人が本人に代わって、本人のために契約等の行為をすることです。この場合、本人以外のある人を代理人と言い、その代理人と契約等をする人を相手方と言います。

顕名

代理人が本人のためにすることを示さない(=顕名がない)でした意思表示は、本人のためではなく、代理人自身のためにしたものとみなされます。ただし、相手方が、代理人が本人のためにその行為をしていることを知り、又は知ることができたときは、本人のためにしたものとされます。

【補足】

代理人が、代理行為(契約等)をする場合、代理人は、相手方に対し、「その行為は、本人の○○さんのためにしていますよ」と示す必要があります。これを顕名といいます。

【例題】

Aの代理人であるBが、「Aの代理人Bと示すことなく、売主であるB」と表示して、相手方であるCと売買契約を締結した場合、その売買契約は、A・C間で成立するのか又はB・C間で成立するのか。

【解答・手順】

  1. 顕名がない場合(=「Aの代理人Bと示すことなく、売主であるB」と表示した場合)、その売買契約は、原則、B・C間で成立します。
  2. ただし、Cが、「その売買契約がAのために行っている」と知っていたとき又は知ることができたときには、例外として、その売買契約は、A・C間で成立します。

代理人の行為能力

代理行為の効果は、本人に帰属しますので、代理人である制限行為能力者に不利益はありません。

ですので、制限行為能力者であっても代理人になることができます。

制限行為能力者が代理人としてした行為は、行為能力の制限によっては取り消すことができません。つまり、制限行為能力者が代理行為を行ったということを理由に取り消すことができません。これが、原則です。

例えば、本人Aが制限行為能力者であるBに代理権を授与したとします。

Aは、自分の意志で制限行為能力者であるBに代理権を授与しているのに、取り消すことができる!のでは、おかしいですよね。だから、取り消すことができません。

また、相手側からも取り消すことができません。

しかし、下記の例外があります。

制限行為能力者が他の制限行為能力者の法定代理人としてした行為については、取り消すことができます

例えば、本人が未成年者A、Aの親権者(法定代理人)が被保佐人Bだとします。

Bは法定代理人で、Aが代理権を授与しているわけではありません。ここが、原則と違います。

ここで、制限行為能力者制度の話に戻ります。つまり、制限行為能力者(A)を保護する必要があります。

そこで、制限行為能力者(B)が他の制限行為能力者(A)の法定代理人としてした行為については、取り消すことができます

代理権の範囲が不明の場合等

代理人に代理権はあるが、その代理権の範囲が定められていなかった場合やその範囲が不明であった場合においても、代理人は、以下の項目のみをすることができます。

  1. 保存行為

    財産の現状を維持するような行為のことです。例えば、家屋の修繕等のことです。

  2. 利用行為

    財産について、代理の目的である物又は権利の性質を変えない範囲内で、収益を図っていくような行為のことです。例えば、利息付きで金銭を貸し付ける等のことです。

  3. 改良行為

    代理の目的である物又は権利の性質を変えない範囲内で、財産の価値を増加させるような行為のことです。例えば、家屋に造作を施したりすること等のことです。

【補足】

  1. 代理権の範囲は、任意代理の場合には、通常、本人が代理人に代理権を与えるときに決めていき、法定代理の場合には、法律で決まっています。
  2. 本人が、自ら代理人を選んできて、その代理人に一定の代理権を与えることを任意代理といい、その代理人のことを任意代理人といいます。
  3. 本人の意思に関係なく、法律上、特定の者に代理権を与えることを法定代理といい、特定の者のことを法定代理人といいます。例えば、法定代理人とは、未成年の親権者や成年後見人等のことです。
  4. 上記のような行為についてはすることができるのですが、例えば、建物の増築、宅地建物の売却、抵当権の設定等についてはすることができません。

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問題集で解くべき過去問(改正民法などに対応済み)を網羅していますので、市販の過去問などを解く必要はありません

毎日、復習をしてください。本試験までずっとです。復習に使う教材は、復習まとめ集です。1週間に1回くらいは、問題集等で問題を解いてください。

理解が不要な論点については深入りしてはいけません。なお、理解すべき論点については、テキスト完成版、復習まとめ集ポイント解説、動画解説などで解説しています。

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