不動産登記法テキスト

2020年宅建士試験教材

令和2年宅建士試験独学合格

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登記簿・登記記録

登記簿とは

登記簿とは、登記記録が記録される帳簿のことで、磁気ディスク等をもって調製するものです。

【補足】

不動産の登記簿は、その不動産の所在地を管轄する法務局若しくは地方法務局等(以下、登記所という)に備える必要があります。

登記記録とは

登記記録とは、表示に関する登記又は権利に関する登記について、一筆の土地又は一個の建物ごとに作成される電磁的記録のことです。

【補足】

一筆の土地とは、登記簿上の1個の土地のことをいい、一筆の土地ごとに地番が付されます。

登記記録等

登記は、登記官が登記簿に登記事項を記録することによって行います。

登記記録は、表題部及び権利部に区分して作成します。なお、権利部については、甲区と乙区に区分します。

表題部には、表示に関する登記が記録されます。権利部には、権利に関する登記が記録され、甲区には、所有権に関する事項、乙区には、所有権以外の権利(抵当権、賃借権、地上権、質権、地役権、先取特権など)に関する事項が記録されます。

【補足】

  1. 表題部の記録事項は、土地については、所在、地番、地目、地積など、土地の物理的な現況を明らかにするものです。また、建物については、所在、家屋番号、種類、構造など、建物の物理的な現況を明らかにするものです。なお、建物の価額については、表示されない。
  2. 占有権、留置権、入会権は、登記をすることができない権利とされています。

登記所には、地図及び建物所在図を備えつけます。地図は、一筆又は二筆以上の土地ごとに作成し、各土地の区画を明確にし、地番を表示します。

建物所在図は、一個又は二個以上の建物ごとに作成し、各建物の位置及び家屋番号を表示します。なお、地図や建物所在図は、電磁的記録に記録することができます。

【補足】

一筆の土地ごと、一個の建物ごとに限定して、作成されるものではありません。

登記所には、土地について、地図が備え付けられるまでの間、地図に代えて、地図に準ずる図面を備え付けることができます。

登記所

不動産が二以上の登記所の管轄区域にまたがる場合、法務省令で定めるところにより、法務大臣又は法務局若しくは地方法務局の長が、その不動産に関する登記の事務をつかさどる登記所を指定します。

なお、この指定がされるまでの間、登記の申請は、その二以上の登記所のうち、一の登記所にすることができます。

 

登記事項の証明等

登記事項証明書の交付等

誰でも、登記官に対し、手数料を納付して、登記記録に記録されている事項の全部又は一部を証明した書面(登記事項証明書)や、登記記録に記録されている事項の概要を記載した書面(登記事項要約書)を請求することができます。

なお、手数料の納付は、一定の場合を除き、収入印紙でする必要があります。

【補足】

  1. 登記事項要約書と登記事項証明書では、情報量が異なります。
  2. 登記事項証明書の交付の請求は、一定の場合を除き、請求に係る不動産の所在地を管轄する登記所以外の登記所の登記官に対してもすることができます。
  3. 登記事項証明書の交付は、請求しようとする者の申出により、送付の方法(郵送)によりすることができます。
  4. 送付の方法による登記事項証明書の交付の請求は、法務大臣の定めるところにより、請求情報を電子情報処理組織を使用して登記所に提供する方法によりすることができます。簡単に言うと、インターネットを利用して請求することができます。

地図の写しの交付等

誰でも、登記官に対し、手数料を納付して、地図、建物所在図又は地図に準ずる図面の全部又は一部の写し(地図等が電磁的記録に記録されているときは、その記録された情報の内容を証明した書面)の交付を請求することができます。

また、誰でも、登記官に対し、手数料を納付して、地図等の閲覧を請求することができます。

 

どのような登記があるのか

登記の効力による分類として、終局登記(本登記)と予備登記(仮登記)があります。

本登記

本登記は、正式な登記であり、本登記をすることにより、第三者に対する対抗力が認められます

 

仮登記

何かしらの不備により、本登記をすることができないときに、仮登記をしていきますが、仮登記は、第三者に対する対抗力が認められません

登記の内容の違いによる分類

登記の内容の違いによる分類として、記入登記、変更登記、更正登記、抹消登記などがあります。

記入登記

新たに登記すべき原因が生じた場合に、記録する登記のことです。例えば、不動産を売却した場合、売却するという原因により行う所有権移転登記などのことです。

 

変更登記

登記をした後に、登記事項に変更があった場合に、その登記事項を変更する登記のことです。

 

更正登記

最初から、登記事項に錯誤(勘違い)又は遺漏(記載漏れ)があり、その登記事項を訂正する登記のことです。

 

抹消登記

登記をすべき事由がなくなったときに、登記事項を抹消するための登記のことです。

 

権利の順位等

権利の順位

同一の不動産について登記した権利の順位は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記の前後によります。

なお、登記の前後は、登記記録の同一の区(甲区と甲区・乙区と乙区)にした登記相互間については順位番号、別の区(甲区と乙区)にした登記相互間については受付番号によります。

【補足】

  1. 法令に別段の定めがある場合とは、例えば、不動産保存の先取特権の登記をした場合、それ以前に、登記をしている抵当権よりも優先されるような場合のことです。例外的に、登記の順番で判断しないものもあるということです。

  2. 付記登記の順位は主登記の順位により、同一の主登記に係る付記登記の順位はその前後によります

主登記・付記登記

  1. 主登記とは、独立した順位番号が付与されるものであり、付記登記の対象となる既存の権利に関する登記のことです。登記は、主登記を原則としますが、法令で定められている一定のものについては、付記登記をしていきます。
  2. 付記登記とは、権利に関する登記のうち、既にされた権利に関する登記についてする登記であって、その既にされた権利に関する登記を変更し、若しくは更正し、又は所有権以外の権利にあってはこれを移転し、若しくはこれを目的とする権利の保存等をするもので、既にされた権利に関する登記と一体のものとして公示する必要があるものをいいます。

【補足】

登記名義人(登記記録の権利部に、所有権、抵当権、地上権、先取特権、賃借権等の権利について権利者として記録されている者)の氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記又は更正の登記や所有権以外の権利の移転の登記(抵当権の移転登記など)や買戻しの特約の登記などは、付記登記で行われます。

この続きは、

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