用益物権テキスト

令和2年宅建士試験独学合格

用益物権には、地上権、地役権、永小作権、入会権があります。そのうち、地上権、地役権、永小作権について見ていきます。

地上権

地上権とは

地上権とは、他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利のことです。

【補足】

  1. 地上権は、工作物又は竹木を所有するため、他人の土地を使えるということです。
  2. 他人の土地を使えるという意味で、賃借権にも似ていますが、地上権は、物権(=物を自分のものとして自由にできる)であるのに対し、賃借権は、債権(=物を自分のものとして自由にできない)です。
  3. 工作物とは、建物等のことです。
  4. 地上権は、土地の一部分についても設定できます。

区分地上権

地上権は、土地の地下の部分や土地の空中の部分だけを利用したいときにも、その部分だけに設定できます。

ある土地に地上権や賃借権を設定している場合においても、区分地上権を設定することができます。しかし、この場合には、地上権者等の承諾が必要となります。

【補足】

土地の地下部分を利用したいとは、例えば、地下鉄や地下の商店街等の場合であり、土地の空中の部分だけを利用したいとは、高速道路や高架線等の場合です。

このような地上権を、区分地上権といいます。

地上権の譲渡等

地上権者は、地主の承諾を得ることなく、地上権を譲渡したり賃貸したりすることができます。

【補足】

  1. 物権である地上権の譲渡や賃貸は、地主の承諾は不要です。
  2. 地上権者とは、地上権を有している人のことです。
  3. 地主を地上権設定者と言います。
  4. 当事者間で、地上権を譲渡することを禁止する特約を定めることができますが、この特約は登記ができない(=公示する方法がない)ので、登記等を備えた第三者には対抗することができません。
  5. 地上権に抵当権を設定することもできます。

地上権の存続期間

地上権の存続期間は、当事者間で自由に決めることができます。なお、永久の地上権を設定することもできます。しかし、借地借家法上の制限を受けることになります。(詳しくは、「借地借家法」の項目で見ていきます)

  1. 当事者間で存続期間を定めなかった場合には、慣習に従います。
  2. 当事者間で存続期間を定めず、かつ、慣習がない場合、当事者の請求によって、裁判所が20年以上50年以下の範囲で存続期間を定めていきます。

【補足】

  1. 地上権の存続期間とは、簡単に言うと、地上権を使える期間です。存続期間は、先ず、当事者で決めます。決まらなかったら、慣習に従います。慣習もなければ、裁判所が定めます。
  2. 借地借家法の規定によれば、建物の所有を目的とする地上権については、最短30年以上という存続期間の規定があります。(詳しくは、「借地借家法」の項目で見ていきます)

地上権の登記

地上権は、登記をすることにより第三者に対抗(=主張)することができます。

地上権者が、地上権の登記を地主に請求した場合、その地主は、その登記に協力する義務があります

【補足】

  1. 登記をすることにより第三者に対抗することができるのであり、登記がなくても地上権の設定については、当事者の意思表示により、効力が生じます。
  2. 借地借家法の規定によれば、地上権の登記がなくても、その土地上の建物の登記があれば第三者に対抗できるという規定があります。(詳しくは、借地借家法の項目で見ていきます)

地代について

  1. 地上権者は、地上権の地代を必ずしも支払う必要はありません
  2. 当事者間で、地代を支払うという特約がある場合、地上権者は、地上権の地代を支払う必要があります。
  3. 特約により、地上権の地代を支払わなければならない地上権者が、引き続き2年以上、その地代の支払いを怠ったときは、地主は、地上権の消滅を請求することができます。

【補足】

  1. 地代は、地上権の要素ではないので、地代を支払う義務はありません。特約によって、地代を支払うかを決めていきます。
  2. 地代の登記をしておかないと第三者には対抗することができません。例えば、地代を支払わなければならない地上権者が、地上権を第三者に譲渡した場合、地代の登記がないときには、地主は、その第三者に地代を請求できなくなる可能性があります。

地上権の放棄等

無償の地上権の場合、いつでも自由に放棄することができます

有償の地上権の場合で、存続期間を定めなかったときは、1年前に予告をし、又は期限の到来していない1年分の地代を支払えば、放棄することができます。

有償の地上権の場合で、存続期間を定めたときは、原則、存続期間中に放棄することができません。

【補足】

  1. 地上権の放棄とは、地上権を消滅させることです。
  2. 別段の慣習があるときには、その慣習に従うことになります。

この続きは、

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理解が不要な論点については深入りしてはいけません。なお、理解すべき論点については、テキスト完成版、復習まとめ集ポイント解説、動画解説などで解説しています。

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