地価公示法テキスト

地価公示法は、都市及びその周辺の地域等において、標準地を選定し、その正常な価格を公示することにより、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、及び公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な補償金の額の算定等に資し、もって適正な地価の形成に寄与することを目的としています。

【地価公示法の流れ】

→土地鑑定委員の任命

→標準地の選定

→鑑定評価及び価格の判定

→公示

→書面等の送付及び閲覧となります。

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土地鑑定委員の任命

地価公示法等に基づく権限を行わせるため、国土交通省に、土地鑑定委員会(以下、委員会といいます。)を置きます。

委員会は、土地鑑定委員7人をもって組織します。なお、委員のうち6人は、非常勤とします。

土地鑑定委員は、不動産の鑑定評価に関する事項又は土地に関する制度について学識経験を有する者のうちから、両議院の同意を得て、国土交通大臣が任命していきます。

標準地の選定

土地鑑定委員会が、公示区域内の土地から標準地を選定します。

【補足】

  1. 公示区域は、都市計画法に規定する都市計画区域及び土地取引が相当程度見込まれる区域(都市計画区域を除きます。)で、国土交通大臣が定めるものです。よって、都市計画区域外の土地についても標準地として選定される場合があります。なお、国土利用計画法の規定により指定された規制区域については、公示区域に含まれません。

  2. 標準地は、自然的及び社会的条件からみて類似の利用価値を有すると認められる地域において、土地の利用状況、環境等が通常と認められる一団の土地について選定するものとされています。

鑑定評価及び価格の判定

鑑定評価

標準地が選定されると、標準地について、毎年1回2人以上の不動産鑑定士に鑑定評価をさせていきます。

なお、不動産鑑定士は、近傍類地の取引価格から算定される推定の価格、近傍類地の地代等から算定される推定の価格及び同等の効用を有する土地の造成に要する推定の費用の額を勘案して、鑑定評価を行わなければなりません。

【補足】

  1. 上記は、不動産鑑定評価基準の鑑定評価方式である原価法による積算価格、取引事例法による比準価格、収益還元法による収益価格の3つを総合的に勘案して、鑑定評価を行うということです。

  2. 標準地の鑑定評価を行った不動産鑑定士は、土地鑑定委員会に対し、鑑定評価額及び価格判定の基準日、鑑定評価額の決定の理由の要旨等の一定事項を記載した鑑定評価書を提出しなければなりません。

価格の判定

土地鑑定委員会は、不動産鑑定士の鑑定評価の結果を審査し、必要な調整をおこなっていきます。

そして、土地鑑定委員会は、一定の基準日(1月1日)における当該標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定していきます。

【補足】

「正常な価格」とは、土地について、自由な取引が行なわれるとした場合におけるその取引(農地、採草放牧地又は森林の取引(農地、採草放牧地及び森林以外のものとするための取引を除く。)を除く。)において通常成立すると認められる価格(当該土地に建物その他の定着物がある場合又は当該土地に関して地上権その他当該土地の使用若しくは収益を制限する権利が存する場合には、これらの定着物又は権利が存しないものとして通常成立すると認められる価格のことです。)をいいます。

公示

土地鑑定委員会は、標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定したときは、すみやかに、下記に掲げる事項を官報で公示しなければなりません。地価公示は、年に1回です。

  1. 標準地の所在の郡、市、区、町村及び字並びに地番
  2. 標準地の単位面積当たりの価格及び価格判定の基準日
  3. 標準地の地積及び形状
  4. 標準地及びその周辺の土地の利用の現況
  5. 標準地の前面道路の状況
  6. 標準地についての水道、ガス供給施設及び下水道の整備の状況
  7. 標準地の鉄道その他の主要な交通施設との接近の状況
  8. その他一定事項

書面等の送付及び閲覧

  1. 土地鑑定委員会は、上記の公示をしたときは、すみやかに、関係市町村(特別区を含むものとし、地方自治法の指定都市にあっては当該市の区又は総合区。以下、同じです。)の長に対して、公示した事項のうち、当該市町村が属する都道府県に存する標準地に係る部分を記載した書面及び当該標準地の所在を表示する図面を送付しなければなりません。
  2. 関係市町村の長は、上記1.の図書を当該市町村の事務所において一般の閲覧に供しなければなりません。なお、図書を一般の閲覧に供すべき期間は、当該図書の送付を受けた日から3年です。

公示価格の効力等

  1. 土地の取引を行なう者の責務

    都市及びその周辺の地域等において、土地の取引を行う者は、取引の対象土地に類似する利用価値を有すると認められる標準地について公示された価格を指標として取引を行なうよう努めなければなりません。努力義務です。

  2. 不動産鑑定士の土地についての鑑定評価の準則

    不動産鑑定士は、公示区域内の土地について鑑定評価を行う場合において、当該土地の正常な価格を求めるときは、公示された標準地の価格(以下、公示価格といいます。)を規準としなければなりません

  3. 公共事業の用に供する土地の取得価格の算定の準則

    土地収用法等によって土地を収用することができる事業を行う者は、公示区域内の土地を、当該事業の用に供するため取得する場合において、当該土地の取得価格を定めるときは、公示価格を規準としなければなりません

  4. 収用する土地に対する補償金の額の算定の準則

    土地収用法の規定により、公示区域内の土地について、当該土地に対する土地収用法の事業の認定の告示の時における相当な価格を算定するときは、公示価格を規準として算定した当該土地の価格を考慮しなければなりません

【補足】

上記の「公示価格を規準とする」とは、対象土地の価格(当該土地に建物その他の定着物がある場合又は当該土地に関して地上権その他当該土地の使用若しくは収益を制限する権利が存する場合には、これらの定着物又は権利が存しないものとして成立すると認められる価格)を求めるに際して、当該対象土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる一又は二以上の標準地との位置、地積、環境等の土地の客観的価値に作用する諸要因についての比較を行ない、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該対象土地の価格との間に均衡を保たせることをいいます。

その他

土地の立ち入り等

  1. 土地鑑定委員又は委員会の命を受けた者若しくは委任を受けた者は、鑑定評価、価格の判定、標準地の選定を行なうために、他人の占有する土地に立ち入って測量又は調査を行なう必要があるときは、その必要の限度において、他人の占有する土地に立ち入ることができます
  2. 他人の占有する土地に立ち入ろうとする者は、立ち入ろうとする日の3日前までに、その旨を土地の占有者に通知しなければなりません。
  3. 日出前又は日没後においては、土地の占有者の承諾があった場合を除き、土地に立ち入ってはなりません。
  4. 土地の占有者は、正当な理由がない限り、上記1の立入りを拒み、又は妨げてはなりません
  5. 他人の占有する土地に立ち入ろうとする者は、その身分を示す証明書を携帯し、関係人の請求があったときには、これを提示しなければなりません
  6. 国土交通大臣は、上記1の規定による立入りにより他人に損失を与えたときは、その損失を受けた者に対して、通常生ずべき損失を補償しなければなりません。なお、その損失の補償については、国土交通大臣と損失を受けた者とが協議しなければなりません。

秘密を守る義務

標準地の鑑定評価を行った不動産鑑定士は、正当な理由がなく、その鑑定評価に際して知ることのできた秘密を漏らしてはいけません。

 

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また、穴埋め問題を解き終えた後は、一問一答を解きましょう。

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