国土利用計画法テキスト

2020年宅建士試験教材

令和2年宅建士試験独学合格

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土地の取引を規制していくために、届出制と許可制があります。届出制には、事後届出制と事前届出制があります。

土地が、規制区域か注視区域か監視区域か区域の指定がされていない区域にあるかどうかにより、許可制、事前届出制、事後届出制が適用されることになります。

規制区域にある土地については、許可制、注視区域か監視区域にある土地については、事前届出制、区域の指定のない区域にある土地については、事後届出制が適用されることになります。

事後届出制(23条の届出)

規制区域、注視区域、監視区域のいずれにも指定されていない区域にある土地について、土地売買等の契約を締結した場合には、当事者のうち当該土地売買等の契約により土地に関する権利の移転又は設定を受けることとなる者(権利取得者といいます。)は、その契約を締結した日から起算して2週間以内に、一定事項を当該土地が所在する市町村の長を経由して、都道府県知事等(指定都市では市長、以下同じです)に届け出なければなりません。

【補足】

  1. 規制区域、注視区域、監視区域のいずれにも指定されていない区域にある土地についての規定です。
  2. 土地売買等の契約を締結した後に、届出をすればいいので、事後届出制といいます。
  3. 権利取得者とは、売買の場合には、買主となります。
  4. 届出事項は、土地の利用目的や土地の対価の額(対価が金銭以外のものであるときは、これを時価を基準として金銭に見積った額)等です。

事後届出が必要となる土地売買等の契約

規制区域、注視区域、監視区域のいずれにも指定されていない区域にある土地について、土地売買等の契約を締結した場合には、事後届出が必要となります。

土地売買等の契約とは、下記の全ての要件を満たすものです。

1.土地に関する権利の取引に該当すること

土地の所有権、地上権、賃借権又はこれらの権利の取得を目的とする権利(土地に関する権利といいます)の移転又は設定であることが、1要件となります。

【補足】

  1. 抵当権、地役権、質権、永小作権等の設定や移転については、事後届出が不要となります。
  2. 買戻権、取消権、予約完結権等についても、土地に関する権利に含まれることになります。

2.土地に関する権利の設定や移転について対価を得て行なわれること

土地に関する権利の設定や移転について対価を得て行なわれることが、1要件となります。

【補足】

  1. 交換の場合においても、金銭を授受するわけではないのですが、対価を得て行なわれるものに該当します。

  2. 贈与や信託の引き受け等については、対価を得て行なわれるものに該当しないので、事後届出は、不要となります。なお、信託により引き受けた財産を有償で売却する場合には、事後届出が必要となってきます

  3. 地上権や賃借権の場合における対価とは、地代や賃料を得たからといって、対価を得て行なわれるものに該当しません。では、対価を得て行なわれるものに該当するためには、地上権や賃借権の設定、移転に伴って権利金などの一時金(後日返還されないものです)を得る場合です。よって、一時金の支払がない場合には、「対価を得て」に該当せず、事後届出は不要となります。

3.対価を得て行なわれる土地に関する権利の設定や移転が、契約により行なわれること

対価を得て行なわれる土地に関する権利の設定や移転が、契約により行なわれることが、1要件となります。

【補足】

  1. 予約も契約に含まれることになります。

  2. 停止条件付契約、解除条件付契約についても、契約に含まれることになります。

  3. 代物弁済や譲渡担保の場合にも、契約によるものです。例えば、AがBに対してお金を貸しています。その担保として、土地の所有権をAに移転する契約の場合においても、事後届出が必要となります。

  4. 予約完結権、取消権、解除権、買戻権等の形成権の行使については、契約によるものではありません。ただし、形成権の譲渡については、契約によるものです。例えば、売主であるAと買主であるBとの間で、A所有の土地について、売買の予約を締結した。この場合、Bは、契約を行なう旨の意思表示をすることにより、売買契約が成立します。これが、予約完結権の行使といいます。

  5. 相続、合併、遺産分割については、契約によるものではありません。

  6. 土地収用、換地処分については、契約によるものではありません。

  7. 時効については、契約によるものではありません。

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