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自己の所有に属さない物件の売買契約締結の制限

自己の所有に属さない物件の売買とは、他人物売買や未完成物件の売買のことです。他人物売買とは、A所有の宅地をBが、Cに売却することです。

他人物売買は、民法上、認められています。宅建業法上は、消費者保護のために、宅建業者が自ら売主となり、買主が宅建業者でない場合、原則、自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約を締結することができません。

買主が、宅建業者である場合や宅建業者が自ら売主とならない場合には、この規定の適用はありません。

 原則

宅建業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約(予約を含みます)を締結してはなりません

例外

下記に該当する場合、宅建業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約(予約を含む)を締結することができます

  1. 宅建業者が、宅地又は建物を取得する契約(予約を含み、その効力の発生が条件に係るものを除く)を締結しているとき、その他宅建業者が宅地又は建物を取得できることが明らかな場合で国土交通省令等で定めるとき
  2. 未完成物件の場合で、自ら売主となる宅建業者が、手付金等の保全措置をとったとき

【補足】

  1. 上記1.は、他人物売買の場合です。例えば、A所有の建物について、宅建業者Bが、その建物をAから取得する契約(予約を含む)を締結しているとき、Bは、宅建業者でないCとの間で建物の売買契約を締結することができます。

    なぜなら、Bが、Aとの間で、取得する契約を締結したということは、Cは、ほぼ確実に、その建物を取得することができるからです。なお、Aが、宅建業者であるか否かは、関係ありません。

  2. 自ら売主となる宅建業者が、宅地又は建物を取得する契約から、その効力の発生が条件に係るものを除くが、これは、停止条件付の契約が除かれるということです。

    例えば、「Aが、もしD所有の建物を取得することができるのなら、自己所有の建物をBに売却する」という停止条件付の契約を、A・B間で締結したとしても、その条件が成就するまでの間、Bは、宅建業者でないCとの間で売買契約を締結することができません。

  3. 宅地又は建物を取得できることが明らかな場合で国土交通省令等で定めるときとは、自ら売主となる宅建業者が、将来、宅地建物の所有者となることが、確実な場合のことであり、この場合には、その宅建業者が、宅建業者でない買主と売買契約を締結することができます。

    例えば、宅地が土地区画整理法の規定により土地区画整理事業の施行者の管理する土地(保留地予定地)である場合において、その宅建業者が、土地区画整理事業に係る換地処分の公告の日の翌日にその施行者が取得する保留地予定地である宅地をその施行者から取得する契約を締結しているとき、その宅建業者は、宅建業者でない買主と売買契約を締結することができます。

損害賠償額の予定等の制限

損害賠償額の予定は、債務不履行になった場合に、あらかじめ、損害賠償額を定めておくことです。民法では、損害賠償額の予定や違約金額については、特に制限がなく、無制限となります。

宅建業法上、消費者保護の観点から、宅建業者が自ら売主となり、買主が宅建業者でない場合には、制限を加えます。

買主が、宅建業者である場合や宅建業者が自ら売主とならない場合には、この規定の適用はありません。

  1. 宅建業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の10分の2を超えることとなる定めをしてはなりません。
  2. 当事者間で上記1の代金額の10分の2を超える定めをした場合、10分の2を超える部分について、無効となります

瑕疵担保責任の特約の制限

宅建業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約においては、原則、民法の瑕疵担保責任の規定よりも買主に不利な特約は、無効となり、民法の規定の瑕疵担保責任を負うことになります。

例外として、瑕疵担保責任を負う期間については、目的物の引渡しの日から2年以上とする特約は、有効となります。

【補足】

  1. 原則、民法の瑕疵担保責任の規定よりも買主にとって不利な特約は、無効となり、民法の規定が適用されることになります。

    例えば、「物件に隠れた瑕疵があったとしても、売主が無過失であるときには、その瑕疵について、責任を負わない」旨の特約を定めた場合、民法の規定によれば、売主の瑕疵担保責任は、無過失責任とされています。よって、その特約は、民法の規定よりも、買主にとって、不利な特約となるので、無効となり、民法の規定通りに、売主は、無過失であっても、瑕疵担保責任を負うことになります。

  2. 例えば、「瑕疵担保責任を追及できる期間は引渡しの日から3年」とする特約を定めた場合、その特約は、有効となります。「瑕疵担保責任を追及できる期間は引渡しの日から1年」とする特約を定めた場合、その特約は、無効となり、瑕疵担保責任を追及できる期間は、民法の規定通りに、瑕疵を知った時から1年以内となります。

  3. 自ら売主となる宅建業者は、瑕疵担保責任を負う期間についての特約を定めなければならないわけではありません。つまり、特約を定めるかどうかは、義務ではなく、任意です。

宅地建物の割賦販売契約の解除の制限

割賦販売とは、簡単に言うと、代金の支払いが、分割払いということです。民法の規定によると、例えば、30回以上に分けて支払いをできる場合に、1回でも代金の支払いが遅れると、売主から、相当の期間を定めて催告(口頭でも可能)を受け、契約の解除がされることになります。

また、売主から、「残代金を全額支払ってくれ」と請求される可能性もあります。そこで、宅建業法上、宅建業者が自ら売主となり、買主が宅建業者でない場合、あえて、分割払いにした買主を保護する観点から下記の規定が設けられています。

  1. 宅建業者は、自ら売主となる宅地又は建物の割賦販売の契約について賦払金の支払の義務が履行されない場合においては、30日以上の相当の期間を定めて、その支払を書面で催告し、その期間内にその義務が履行されないときでなければ、賦払金の支払の遅滞を理由として、契約を解除し、又は支払時期の到来していない賦払金の支払を請求することができません。
  2. 上記1の規定に反する特約は、無効となります。

【補足】

  1. 賦払金(1回ずつ支払っていくもの)の支払いのために、30日以上の期間を買主に与える必要があります。

  2. 書面で催告する必要があり、催告が買主に到達した日から30日以上とします。

  3. 例えば、「催告をすることなく契約を解除できる」旨の特約、「20日以内に支払わなかった場合、契約を解除できる」旨の特約は、無効となります。

所有権留保等の禁止

所有権留保の禁止

宅建業者は、自ら売主として宅地又は建物の割賦販売を行なった場合には、その割賦販売に係る宅地又は建物を買主に引き渡すまで(その宅地又は建物を引き渡すまでに代金の額の10分の3を超える額の金銭の支払を受けていない場合にあっては、代金の額の10分の3を超える額の金銭の支払を受けるまで)に、登記その他引渡し以外の売主の義務を履行しなければなりません。

ただし、買主が、その宅地又は建物につき所有権の登記をした後の代金債務について、これを担保するための抵当権若しくは不動産売買の先取特権の登記を申請し、又はこれを保証する保証人を立てる見込みがないときは、この限りでありません。

【補足】

  1. 宅建業者が、自ら割賦販売の売主となり、買主が、宅建業者でない場合、原則、所有権留保ができません。所有権留保とは、売買契約を締結し、売主は、目的物を買主に引き渡しますが、買主から代金全額の支払いを受けるまで、目的物の所有権を買主に移転せず、売主のままにしておくことです。

  2. 代金額の10分の3を超える額の金銭の支払いを受けていない場合には、代金額の10分の3を超える額の金銭の支払いを受けるまでの間については、所有権留保ができます。

  3. 代金額の10分の3を超える額の金銭の支払いを受けていたとしても、残代金を担保するための抵当権若しくは不動産売買の先取特権の登記を申請し、又はこれを保証する保証人を立てる見込みがないときには、所有権留保ができます。

譲渡担保の禁止

宅建業者は、自ら売主として宅地又は建物の割賦販売を行なった場合において、その割賦販売に係る宅地又は建物を買主に引き渡し、かつ、代金の額の10分の3を超える額の金銭の支払を受けた後は、担保の目的でその宅地又は建物を譲り受けてはなりません

【補足】

宅建業者が、自ら割賦販売の売主となり、買主が、宅建業者でない場合、宅地建物を引渡し、かつ、代金額の10分の3を超える額の金銭を受けた後は、譲渡担保が禁止されています。譲渡担保とは、宅建業者が、宅地建物の所有権をいったん、買主に移転し、残代金の担保のために、もう一度、売主が、宅地建物の所有権を譲り受けることです。

携帯ローン付売買における所有権留保等の禁止

  • 宅建業者は、自ら売主として宅地又は建物の売買を行なった場合において、代金の全部又は一部に充てるための買主の金銭の借入れで、その宅地又は建物の引渡し後1年以上の期間にわたり、かつ、2回以上に分割して返還することを条件とするものに係る債務を保証したときは、その宅地又は建物を買主に引き渡すまで(宅建業者が、宅地建物を引き渡すまでに受領した代金の額からその保証に係る債務で宅地建物を引き渡すまでに弁済されていないものの額を控除した額が代金の額の10分の3を超えていない場合にあっては、受領した代金の額から当該保証に係る債務で弁済されていないものの額を控除した額が代金の額の10分の3を超えるまで)に、登記その他引渡し以外の売主の義務を履行しなければなりません。

    ただし、宅建業者が、その保証債務を履行した場合に取得する求償権及びその宅地又は建物につき買主が所有権の登記をした後の代金債権について、買主が、これを担保するための抵当権若しくは不動産売買の先取特権の登記を申請し、又はこれを保証する保証人を立てる見込みがないときは、この限りではありません。

【補足】

割賦販売の場合にだけ、所有権留保の規定があるのではなく、宅建業者が、携帯ローン付売買の売主となり、買主が、宅建業者でない場合にも、所有権留保の規定があります。

買主が、宅地建物を購入するために金融機関から融資を受けて、売主である宅建業者が買主の債務を保証します。これを携帯ローン付売買といいます。

宅建業者が、宅地建物を引き渡すまでに受領した代金の額から保証に係る債務で宅地建物を引き渡すまでに弁済されていないものの額を控除した額が代金の額の10分の3を超えていないときには、所有権留保ができます。

  • 宅建業者は、自ら売主として宅地又は建物の売買を行なった場合において、その宅地又は建物の代金の全部又は一部に充てるための買主の金銭の借入れで、その宅地又は建物の引渡し後1年以上の期間にわたり、かつ、2回以上に分割して返還することを条件とするものに係る債務を保証したときは、その売買に係る宅地又は建物を買主に引き渡し、かつ、受領した代金の額からその保証に係る債務で弁済されていないものの額を控除した額が代金の額の10分の3を超える額の金銭の支払を受けた後は、担保の目的で当該宅地又は建物を譲り受けてはなりません。

【補足】

割賦販売の場合にだけ、譲渡担保の規定があるのではなく、宅建業者が、携帯ローン付売買の売主となり、買主が、宅建業者でない場合にも、譲渡担保の規定があります。

テキストを読み終えた後は、穴埋め問題を解きましょう。

また、穴埋め問題を解き終えた後は、一問一答を解きましょう。

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