広告等に関する規制テキスト

【2019年度解答速報】

問1

問11 問21 問31 問41

問2

問12 問22 問32 問42

問3

問13 問23 問33 問43

問4

問14 問24 問34 問44

問5

問15 問25 問35 問45

問6

問16 問26 問36 問46

問7

問17 問27 問37 問47

問8

問18 問28 問38 問48

問9

問19 問29 問39 問49

問10

問20 問30 問40 問50

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誇大広告等の禁止

宅建業者は、その業務に関して広告をするときは、その広告に係る宅地又は建物の所在、規模、形質若しくは現在若しくは将来の利用の制限、環境若しくは交通その他の利便又は代金、借賃等の対価の額若しくはその支払方法若しくは代金若しくは交換差金に関する金銭の貸借のあっせんについて、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはなりません。

なお、相手方が宅建業者の場合でも、この規定が適用されます

誇大広告とは

誇大広告とは、宅建業者が、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をした広告のことです。

禁止の対象となる内容

誇大広告の禁止の対象となる項目は、下記の項目に限定されています。よって、その項目以外の誇大広告は、宅建業法上、禁止されないことになります。

1.所在

地番や位置図等により特定されることとなる宅地建物の場所について。

2.規模

宅地建物の面積等について。

3.形質

地目、下水道・電気・ガス等の供給施設、構造、新築・中古等について。

4.現在又は将来の利用の制限

取引物件に係る現在又は将来の公法上の制限(建築基準法や都市計画法等による制限)、私法上の制限(借地権、定期借地権、地上権等の有無)について。

5.現在又は将来の環境

現在又は将来における取引物件の周囲の状況(デパート、コンビニエンスストア、学校、病院等の状況、道路、公園等の公共施設の整備状況等)について。

6.現在又は将来の交通その他の利便

路線名、最寄りの駅、停留所までの所要時間、交通機関の建設計画等について。

7.代金、借賃等の対価の額又はその支払方法

代金、借賃、権利金、保証金等、現金一括払い、割賦払い等について。

8.代金又は交換差金に関する金銭の貸借のあっせん

金銭の貸借のあっせんの有無又は貸借の条件(融資を受けるための資格、金利、返済回数、金利の計算方式等)について。

金銭の貸借のあっせんとは、宅建業者が、代金等の支払についての銀行等の融資をあっせんすることです。

交換差金とは、交換により譲渡する資産の価額と交換により取得する資産の価額が同額でない場合、その差額を補うために授受される金銭などのことです。

【補足】

  1. 市街化調整区域に所在する物件を市街化区域と表示した場合には、誇大広告に該当します。市街化調整区域とは、建物を建てることに対して制限され、市街化区域は、建物を建てることに対して制限されません。よって、不利な市街化調整区域の表示をせず、有利な市街化区域の表示することを禁止しています。
  2. 例えば、市街化調整区域内にある土地について、近々、市街化区域に変更されるがごとく表示して広告することは、上記「4.現在又は将来の利用の制限」について、著しく事実に相違する表示であり、誇大広告の禁止の規定に違反します。
  3. 代金に関する融資のあっせんに関し、その融資の金利をアド・オン方式のみで表示することは、誇大広告に該当します。なお、アド・オン方式で表示する場合、その表示に加え実質金利も併記することにより、誇大広告に該当しません。金利を計算するための方法として、アド・オン方式と実質年率方式がありますが、アド・オン方式による金利は、実質年率方式による実質金利よりも少なく、相手方に、安いかのように見えることになります。よって、誇大広告に該当しないためには、実質金利も併記する必要があります。
  4. 宅建業者が、借地借家法22条の定期借地権設定契約又は借地借家法38条の定期建物賃貸借契約についての代理又は媒介に係る広告を行う場合、下記に該当すると、上記「4.現在又は将来の利用の制限」に係る誇大広告等の禁止の規定に違反することがあります。

    通常の借地権又は通常の建物賃貸借契約であると人を誤認させるような表示をした場合

    ②定期借地権又は定期建物賃貸借契約の内容(期間、賃料等)について、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく有利であると人を誤認させるような表示をした場合

  5. おとり広告も誇大広告等の禁止の規定に違反します。おとり広告とは、取引する意思のない物件を広告に載せることにより、客を集めておいて、その物件と違う物件を紹介することを目的として行う広告のことです。なお、実在しない物件等の広告も誇大広告等の禁止の規定に違反します。

どのような方法で広告すると違反するのか

新聞の折込チラシ、配布用のチラシ、新聞、雑誌、テレビ、ラジオ又はインターネットのホームページ等種類を問わず、誇大広告に該当すれば、宅建業法に違反します。

例えば、おとり広告をホームページに載せたとしても、誇大広告等の禁止の規定に違反します。

 

広告開始時期の制限

宅建業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、その工事に関し必要とされる都市計画法の許可、建築基準法の建築確認等の法令に基づく許可等の処分があった後でなければ、その工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはなりません。

なお、相手方が宅建業者の場合でも、この規定が適用されます。

未完成宅地建物について、いつから、広告できるのか

  1. 例えば、一定の建築物などの新築等をする場合、建築基準法上、あらかじめ建築確認を受ける必要があります。

    まず、建築確認の申請を行い、そして、建築確認の処分があって、工事着工となります。

    そして、建築物が完成します。この場合、未完成の建築物であっても、建築確認の処分があった後に、広告をすることができ、建築確認申請中は、広告をすることができません。

  2. 例えば、一定の開発行為(一定の土地区画形質の変更)を行おうとする場合、あらかじめ開発許可を受ける必要があります。

    まず、開発行為の許可申請を行い、開発許可があって、開発行為に着手します。

    そして、開発行為が完成します。

    この場合、開発許可があった後でなければ、広告をすることができません。

売買その他の業務に関する広告とは

売買のみならず貸借も含まれます。よって、売買の代理、媒介のみならず、貸借の代理、媒介も、許可等の処分があった後でなければ広告することができません。

 

取引態様の明示義務

宅建業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する広告をするときは、自己が契約の当事者となって、その売買若しくは交換を成立させるか、代理人として、その売買、交換若しくは貸借を成立させるか、又は媒介して、その売買、交換若しくは貸借を成立させるかの別(取引態様の別といいます。)を明示しなければなりません。

また、宅建業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する注文を受けたときは、遅滞なく、その注文をした者に対して、取引態様の別を明らかにしなければなりません

なお、相手方が宅建業者の場合でも、この規定が適用されます。

取引態様の明示義務の概要

「売買や交換を自ら行うこと」・「売買、交換、貸借の代理を行うこと」・「売買、交換、貸借の媒介を行うこと」が宅建業法上の取引の種類となります。

この種類のうち、どれに該当するかによって、相手方が宅建業者に支払う報酬の額に違いが生じたり、宅建業者に報酬を支払う必要があるのか等が異なってきます。

よって、あらかじめ、相手方に、取引がどの種類に該当するかを明示しなければなりません。

 

取引態様の明示時期

取引態様の明示時期は、広告をするときと注文を受けたときです。

例えば、広告をするときに、広告中に取引態様の別を明示したとしても、注文を受けたときにも、遅滞なく、取引態様の別を明示しなけれなりません

取引態様を明示するための方法

書面で明示する必要はなく、口頭で明示することもできます。

 

テキストを読み終えた後は、穴埋め問題を解きましょう。

また、穴埋め問題を解き終えた後は、一問一答を解きましょう。

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