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2020年宅建士試験教材

令和2年宅建士試験独学合格

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自己の所有に属さない物件の売買契約締結の制限

自己の所有に属さない物件の売買とは、他人物売買や未完成物件の売買のことです。他人物売買とは、A所有の宅地をBが、Cに売却することです。

他人物売買は、民法上、認められています。宅建業法上は、消費者保護のために、宅建業者が自ら売主となり、買主が宅建業者でない場合、原則、自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約を締結することができません。

買主が、宅建業者である場合や宅建業者が自ら売主とならない場合には、この規定の適用はありません。

原則

宅建業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約(予約を含みます)を締結してはなりません

【補足】

  1. 原則、他人物売買と未完成物件の売買はすることができません。なぜなら、買主が、宅地又は建物を取得することができない可能性があるからです。また、原則、売買の予約の締結もすることができません。

  2. 例えば、A所有の建物について、宅建業者Bが、宅建業者でない買主Bとの間で売買契約(予約も含む)を締結することはできません。

  3. 未完成物件については、開発許可、建築確認その他法令に基づく許可等があった後でなければ、売買契約を締結することはできません。上記の規定は、許可等があった後であっても、宅建業者が自ら売主となり、買主が宅建業者でない場合には、原則、売買契約を締結することができないということです。

例外

下記に該当する場合、宅建業者は、自己の所有に属しない宅地又は建物について、自ら売主となる売買契約(予約を含む)を締結することができます

  1. 宅建業者が、宅地又は建物を取得する契約(予約を含み、その効力の発生が条件に係るものを除く)を締結しているとき、その他宅建業者が宅地又は建物を取得できることが明らかな場合で国土交通省令等で定めるとき
  2. 未完成物件の場合で、自ら売主となる宅建業者が、手付金等の保全措置をとったとき

【補足】

  1. 上記1.は、他人物売買の場合です。例えば、A所有の建物について、宅建業者Bが、その建物をAから取得する契約(予約を含む)を締結しているとき、Bは、宅建業者でないCとの間で建物の売買契約を締結することができます。

    なぜなら、Bが、Aとの間で、取得する契約を締結したということは、Cは、ほぼ確実に、その建物を取得することができるからです。なお、Aが、宅建業者であるか否かは、関係ありません。

  2. 自ら売主となる宅建業者が、宅地又は建物を取得する契約から、その効力の発生が条件に係るものを除くが、これは、停止条件付の契約が除かれるということです。

    例えば、「Aが、もしD所有の建物を取得することができるのなら、自己所有の建物をBに売却する」という停止条件付の契約を、A・B間で締結したとしても、その条件が成就するまでの間、Bは、宅建業者でないCとの間で売買契約を締結することができません。

  3. 宅地又は建物を取得できることが明らかな場合で国土交通省令等で定めるときとは、自ら売主となる宅建業者が、将来、宅地建物の所有者となることが、確実な場合のことであり、この場合には、その宅建業者が、宅建業者でない買主と売買契約を締結することができます。

    例えば、宅地が土地区画整理法の規定により土地区画整理事業の施行者の管理する土地(保留地予定地)である場合において、その宅建業者が、土地区画整理事業に係る換地処分の公告の日の翌日にその施行者が取得する保留地予定地である宅地をその施行者から取得する契約を締結しているとき、その宅建業者は、宅建業者でない買主と売買契約を締結することができます。

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