国土利用計画法テキスト

土地の取引を規制していくために、届出制と許可制があります。届出制には、事後届出制と事前届出制があります。

土地が、規制区域か注視区域か監視区域か区域の指定がされていない区域にあるかどうかにより、許可制、事前届出制、事後届出制が適用されることになります。

規制区域にある土地については、許可制、注視区域か監視区域にある土地については、事前届出制、区域の指定のない区域にある土地については、事後届出制が適用されることになります。

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事後届出制(23条の届出)

規制区域、注視区域、監視区域のいずれにも指定されていない区域にある土地について、土地売買等の契約を締結した場合には、当事者のうち当該土地売買等の契約により土地に関する権利の移転又は設定を受けることとなる者(権利取得者といいます。)は、その契約を締結した日から起算して2週間以内に、一定事項を当該土地が所在する市町村の長を経由して、都道府県知事等(指定都市では市長、以下同じです)に届け出なければなりません。

【補足】

  1. 規制区域、注視区域、監視区域のいずれにも指定されていない区域にある土地についての規定です。
  2. 土地売買等の契約を締結した後に、届出をすればいいので、事後届出制といいます。
  3. 権利取得者とは、売買の場合には、買主となります。
  4. 届出事項は、土地の利用目的や土地の対価の額(対価が金銭以外のものであるときは、これを時価を基準として金銭に見積った額)等です。

事後届出が必要となる土地売買等の契約

規制区域、注視区域、監視区域のいずれにも指定されていない区域にある土地について、土地売買等の契約を締結した場合には、事後届出が必要となります。

土地売買等の契約とは、下記の全ての要件を満たすものです。

1.土地に関する権利の取引に該当すること

土地の所有権、地上権、賃借権又はこれらの権利の取得を目的とする権利(土地に関する権利といいます)の移転又は設定であることが、1要件となります。

【補足】

  1. 抵当権、地役権、質権、永小作権等の設定や移転については、事後届出が不要となります。
  2. 買戻権、取消権、予約完結権等についても、土地に関する権利に含まれることになります。

2.土地に関する権利の設定や移転について対価を得て行なわれること

土地に関する権利の設定や移転について対価を得て行なわれることが、1要件となります。

【補足】

  1. 交換の場合においても、金銭を授受するわけではないのですが、対価を得て行なわれるものに該当します。

  2. 贈与や信託の引き受け等については、対価を得て行なわれるものに該当しないので、事後届出は、不要となります。なお、信託により引き受けた財産を有償で売却する場合には、事後届出が必要となってきます

  3. 地上権や賃借権の場合における対価とは、地代や賃料を得たからといって、対価を得て行なわれるものに該当しません。では、対価を得て行なわれるものに該当するためには、地上権や賃借権の設定、移転に伴って権利金などの一時金(後日返還されないものです)を得る場合です。よって、一時金の支払がない場合には、「対価を得て」に該当せず、事後届出は不要となります。

3.対価を得て行なわれる土地に関する権利の設定や移転が、契約により行なわれること

対価を得て行なわれる土地に関する権利の設定や移転が、契約により行なわれることが、1要件となります。

【補足】

  1. 予約も契約に含まれることになります。

  2. 停止条件付契約、解除条件付契約についても、契約に含まれることになります。

  3. 代物弁済や譲渡担保の場合にも、契約によるものです。例えば、AがBに対してお金を貸しています。その担保として、土地の所有権をAに移転する契約の場合においても、事後届出が必要となります。

  4. 予約完結権、取消権、解除権、買戻権等の形成権の行使については、契約によるものではありません。ただし、形成権の譲渡については、契約によるものです。例えば、売主であるAと買主であるBとの間で、A所有の土地について、売買の予約を締結した。この場合、Bは、契約を行なう旨の意思表示をすることにより、売買契約が成立します。これが、予約完結権の行使といいます。

  5. 相続、合併、遺産分割については、契約によるものではありません。

  6. 土地収用、換地処分については、契約によるものではありません。

  7. 時効については、契約によるものではありません。

事後届出が不要となる場合

下記の場合には、事後届出が不要となります。

 

面積によって、事後届出が不要となる場合

  • ある取引が、上記の土地売買等の契約に該当したとしても、下記に該当する面積未満の土地の取引については、事後届出が不要となります。
  1. 市街化区域における面積要件

    2,000平方メートルとなります。

  2. 市街化調整区域及び区域区分が定められていない都市計画区域における面積要件

    5,000平方メートルとなります。

  3. 都市計画区域以外の区域(準都市計画区域を含みます)における面積要件

    10,000平方メートルとなります。

【補足】

  1. 例えば、市街化区域内の1,000平方メートルの土地について、売主Aと買主Bとの間で売買契約を締結した場合、2,000平方メートル未満となりますので、事後届出が不要となります。

  2. 交換の場合には、交換する土地のそれぞれの面積について見ていくことになります。例えば、A所有の市街化区域内に所在する3,000平方メートルの土地とB所有の市街化調整区域内に所在する6,000平方メートルの土地を交換する場合、市街化区域の土地については、2,000平方メートル以上であり、市街化調整区域の土地については、5,000平方メートル以上であるので、A及びBは、事後届出を行なう必要があります。

  • 一団の土地の届出

個々の取引による土地の面積が、上記に掲げる面積未満となったとしても事後届出を行なう必要が生じる場合があります。

どういうことかといいますと、一団の土地について、上記に掲げる面積以上となった場合には、事後届出を行なう必要があります。

物理的一体性、計画的一貫性をもった複数の土地取引(一団の土地取引)による複数の土地をまとめて一団の土地といいます。なお、事後届出の場合、一団の土地に該当するかどうかは、権利取得者を基準に判断していきます。

【例題1】

買主である権利取得者Aが、市街化区域内(注視、監視区域等ではない)にある隣り合ったB所有の1,500平方メートルの甲土地とC所有の1,000平方メートルの乙土地を一定の計画に基づいて買い集めた場合、Aは、事後届出を行なう必要があるのか?

【解答・考え方】

  1. Aは、隣り合った甲土地と乙土地を取得しています。これにより、物理的一体性の要件を満たしています。
  2. Aは、一定の計画に基づき甲土地と乙土地を取得しています。これにより、計画的一貫性の要件を満たしています。
  3. 甲土地のみの面積、乙土地のみの面積のみで、事後届出が必要かどうかを見ていくのではなく、一団の土地の取得として、甲土地の面積と乙土地の面積を合算したもので、事後届出が必要となるかを見ていきます。合算すると2,500平方メートルとなるので、Aは、事後届出が必要となります。なお、この例題は、買いの一団についてです。

【例題2】

売主であるAが、市街化区域内(注視、監視区域等ではない)にある自己所有の3,000平方メートルの一団の土地を分割して、Bに1,500平方メートル、Cに1,500平方メートルをそれぞれ売却した場合、B及びCは、事後届出を行なう必要があるのか?

【解答・考え方】

  1. 事後届出の場合、一団の土地に該当するかどうかは、権利取得者(買主等)を基準に考えるのであり、売主の土地の面積については、考慮していきません。
  2. よって、B及びCは、それぞれ1,500平方メートルの土地を取得しているので、2,000平方メートル未満となり、事後届出は不要となります。
  3. 例えば、Bが2,000平方メートル取得し、Cが1,000平方メートルを取得している場合には、Bは、事後届出が必要となり、Cは、事後届出は不要となります。なお、この例題は、売りの一団についてです。

面積以外の事由によって、事後届出が不要となる場合

下記の場合には、事後届出が不要となります。

  1. 民事調停法による調停に基づく場合
  2. 当事者の一方又は双方が国や地方公共団体等である場合
  3. 民事訴訟法による和解である場合
  4. 農地法3条の許可を受けて契約を締結した場合
  5. 滞納処分、強制執行、担保権の実行としての競売(その例による競売を含みます)又は企業担保権の実行により換価する場合

勧告

  1. 都道府県知事等は、事後届出があった場合において、その届出に係る土地に関する権利の移転又は設定後における土地の利用目的に従った土地利用が土地利用基本計画その他の土地利用に関する計画に適合せず、当該土地を含む周辺の地域の適正かつ合理的な土地利用を図るために著しい支障があると認めるときは、土地利用審査会の意見を聴いて、その届出をした者に対し、その届出に係る土地の利用目的について必要な変更をすべきことを勧告することができます。
  2. 勧告は、事後届出があった日から起算して3週間以内(その3週間以内に勧告をすることができない合理的な理由があるときは、3週間の範囲内において、期間を延長することができる)にしなければなりません。

公表

都道府県知事等は、勧告をした場合において、その勧告を受けた者が、その勧告に従わないときは、その旨及びその勧告の内容を公表することができます。なお、勧告に従わなかった場合においても、罰則の適用はなく、契約自体は、無効とはなりません

 

土地に関する権利の処分についてのあっせん

都道府県知事等は、勧告に基づき当該土地の利用目的が変更された場合において、必要があると認めるときは、当該土地に関する権利の処分についてのあっせんその他の措置を講ずるよう努めなければなりません

 

助言

都道府県知事等は、その届出をした者に対し、その届出に係る土地に関する権利の移転又は設定後における土地の利用目的について、当該土地を含む周辺の地域の適正かつ合理的な土地利用を図るために必要な助言をすることができます

 

罰則

事後届出が必要にもかかわらず、事後届出をしなかった場合には、罰則(6カ月以下の懲役又は100万円以下の罰金)が適用されることになります。なお、事後届出をしなかった場合においても、契約自体は、無効とはなりません

 

事前届出制

注視区域及び監視区域における事前届出制があります。

注視区域における事前届出制

1.注視区域の指定

都道府県知事等は、当該都道府県の区域のうち、地価が一定の期間内に社会的経済的事情の変動に照らして相当な程度を超えて上昇し、又は上昇するおそれがあるものとして国土交通大臣が定める基準に該当し、これによって適正かつ合理的な土地利用の確保に支障を生ずるおそれがあると認められる区域(規制区域として指定された区域又は監視区域として指定された区域を除きます)を、5年以内の期間を定めて、注視区域として指定することができます。

なお、都道府県知事等は、注視区域を指定しようとする場合には、あらかじめ、土地利用審査会及び関係市町村長の意見を聴かなければなりません。

2.注視区域内の事前届出

注視区域に所在する土地について土地売買等の契約を締結しようとする場合には、当事者は、一定事項を、当該土地が所在する市町村の長を経由して、あらかじめ、都道府県知事に届け出なければなりません。

また、その届出に係る事項のうち、土地に関する権利の移転若しくは設定の予定対価の額の変更(その額を減額する場合を除きます)をして、又は土地に関する権利の移転若しくは設定後における土地の利用目的の変更をして、当該契約を締結しようとするときも、改めて届出をしなければなりません。

【補足】

  1. 事前届出の場合、両当事者(権利取得者のみではありません)が届出義務を負います。

  2. 契約を締結しようとする前に届出が必要となります。

  3. 届出後に、予定対価の額を増額した場合や土地の利用目的を変更しようとする場合には、改めて、届出が必要となります。

  4. 事前届出をした者は、原則、その届出をした日から起算して6週間を経過する日までの間、その届出に係る土地売買等の契約を締結してはなりません。ただし、その6週間以内に勧告又は勧告しない旨の通知を受けたとき等には、6週間以内であっても、土地売買等の契約を締結することができます。なお、監視区域における事前届出についても同じです。なお、この規定に違反した場合においても、契約自体は無効とはなりませんが、罰則(50万円以下の罰金)の適用があります

3.事前届出が必要となる土地売買等の契約

土地売買等の契約に該当するかどうかは、事後届出制と同じです。

4.面積によって事前届出が不要となる場合

面積要件については、事後届出制と同じです。ただし、一団の土地に該当するかどうかは、事後届出の場合には、権利取得者のみを基準としていましたが、事前届出の場合、権利取得者のみならず、権利設定者(売主等)の面積についても基準としていく必要があります。

【例題】

売主であるAが、市街化区域内(注視区域です)にある自己所有の3,000平方メートルの一団の土地を分割して、Bに1,500平方メートル、Cに1,500平方メートルをそれぞれ売却した場合、A・B間の取引及びA・C間の取引について、事前届出を行なう必要があるのか?

【解答・考え方】

事前届出の場合、一団の土地に該当するかどうかは、権利設定者(売主等)の面積についても考えるので、売主の土地の面積3,000平方メートルなので、2,000平方メートル以上なので事前届出が必要となります。

5.面積以外の事由によって事前届出が不要となる場合

事後届出の場合の事由+事前確認を受けた場合

【補足】

販売形態が定型化、類型化している住宅団地、マンションの分譲などの場合、その分譲を行おうとする者が、分譲しようとする予定対価の額が著しく適正を欠かないことについて、事前に都道府県知事の確認を受けることで、確認された価格あるいはそれ以下で契約を締結する場合には、改めて届出を行う必要はありません。この制度が事前確認制度です。

6.勧告

都道府県知事等は、事前届出があった場合において、その届出に係る事項が下記のいずれかに該当し、当該土地を含む周辺の地域の適正かつ合理的な土地利用を図るために著しい支障があると認めるときは、土地利用審査会の意見を聴いて、その届出をした者に対し、土地売買等の契約の締結を中止すべきこと、予定対価の額の引き下げ、土地の利用目的の変更等必要な措置を講ずべきことを勧告することができます。なお、その勧告は、事前届出があった日から起算して6週間以内にしなければなりません。

  • 届出に係る土地に関する権利の移転又は設定の予定対価の額が、著しく適正を欠くこと
  • 届出に係る土地に関する権利の移転又は設定後における土地の利用目的が土地利用基本計画その他の土地利用に関する計画に適合しないこと
  • 届出に係る土地に関する権利の移転又は設定後における土地の利用目的が、道路、水道その他の公共施設若しくは学校その他の公益的施設の整備の予定からみて、又は周辺の自然環境の保全上、明らかに不適当なものであること

【補足】

都道府県知事等は、勧告をする必要がないと認めたときは、遅滞なく、その旨を届出をした者に通知しなければなりません。

7.公表

都道府県知事等は、勧告をした場合において、その勧告を受けた者が、その勧告に従わないときは、その旨及びその勧告の内容を公表することができます。なお、勧告に従わなかった場合においても、罰則の適用はなく、契約自体は、無効とはなりません

8.土地に関する権利の処分についてのあっせん等

都道府県知事等は、勧告に基づき当該土地売買等の契約の締結が中止された場合において、必要があると認めるときは、当該土地に関する権利の処分についてのあっせんその他の措置を講ずるよう努めなければなりません

9.罰則

事前届出が必要にもかかわらず、事前届出をしなかった場合には、罰則(6カ月以下の懲役又は100万円以下の罰金)が適用されることになります。なお、事前届出をしなかった場合においても、契約自体は、無効とはなりません

 

監視区域における事前届出制

1.監視区域の指定

都道府県知事等は、当該都道府県の区域のうち、地価が急激に上昇し、又は上昇するおそれがあり、これによって適正かつ合理的な土地利用の確保が困難となるおそれがあると認められる区域(規制区域として指定された区域を除きます)を、5年以内の期間を定めて、監視区域として指定することができます。

なお、都道府県知事等は、監視区域を指定しようとする場合には、あらかじめ、土地利用審査会及び関係市町村長の意見を聴かなければなりません。

2.監視区域内の事前届出

監視区域に所在する土地について土地売買等の契約を締結しようとする場合には、当事者は、一定事項を、当該土地が所在する市町村の長を経由して、あらかじめ、都道府県知事に届け出なければなりません。

また、その届出に係る事項のうち、土地に関する権利の移転若しくは設定の予定対価の額の変更(その額を減額する場合を除きます)をして、又は土地に関する権利の移転若しくは設定後における土地の利用目的の変更をして、当該契約を締結しようとするときも、改めて届出をしなければなりません。

3.事前届出が必要となる土地売買等の契約

土地売買等の契約に該当するかどうかは、事後届出制と同じです。

4.面積によって事前届出が不要となる場合

事前届出が必要な土地の面積を都道府県知事が都道府県の規則で定めた面積で判断していくことになります。なお、都道府県の規則で定める面積は、注視区域での面積未満で定められることになります。

5.面積以外の事由によって事前届出が不要となる場合

注視区域の事前届出と同じです。

6.勧告

都道府県知事等は、事前届出があった場合において、その届出に係る事項が下記のいずれかに該当し、当該土地を含む周辺の地域の適正かつ合理的な土地利用を図るために著しい支障があると認めるときは、土地利用審査会の意見を聴いて、その届出をした者に対し、土地売買等の契約の締結を中止すべきこと、予定対価の額の引き下げ、土地の利用目的の変更等必要な措置を講ずべきことを勧告することができます。

なお、その勧告は、事前届出があった日から起算して6週間以内にしなければなりません。

  • 注視区域の勧告事由に該当し、当該土地を含む周辺の地域の適正かつ合理的な土地利用を図るために著しい支障があること
  • 土地に関する権利の移転の届出で、投機的取引と認められる一定の要件に該当し、当該土地を含む周辺の地域の適正な地価の形成を図る上で著しい支障を及ぼすおそれがあること

【補足】

都道府県知事等は、勧告をする必要がないと認めたときは、遅滞なく、その旨を届出をした者に通知しなければなりません。

8.公表

注視区域の事前届出と同じです。

9.土地に関する権利の処分についてのあっせん等

注視区域の事前届出と同じです。

10.罰則

注視区域の事前届出と同じです。

 

許可制

土地に関する権利の移転等の許可

規制区域に所在する土地について、土地売買等の契約を締結しようとする場合には、当事者は、都道府県知事等の許可を受けなければなりません。

なお、その当事者の一方又は双方が国、地方公共団体その他政令で定める法人(国等といいます)であるときは、当該国等の機関が都道府県知事と協議し、その協議が成立することにより、許可があったものとみなします。

 

土地に関する権利の移転等の許可の例外

民事調停法による調停に基づく場合その他政令で定める場合には、許可が不要となります。

 

規制区域の指定

都道府県知事等は、当該都道府県の区域のうち、下記に掲げる区域を、5年以内の期間を定めて、規制区域として指定します。一定の場合には、国土交通大臣も指定することができます。

  • 都市計画区域にあっては、その全部又は一部の区域で土地の投機的取引が相当範囲にわたり集中して行われ、又は行われるおそれがあり、及び地価が急激に上昇し、又は上昇するおそれがあると認められるもの
  • 都市計画区域以外の区域にあっては、上記の事態が生ずると認められる場合において、その事態を緊急に除去しなければ適正かつ合理的な土地利用の確保が著しく困難となると認められる区域

土地に関する権利の買取り請求

規制区域に所在する土地について土地に関する権利を有している者は、許可の申請をした場合において、不許可の処分を受けたときは、都道府県知事等に対し、当該土地に関する権利を買い取るべきことを請求することができます

 

テキストを読み終えた後は、穴埋め問題を解きましょう。

また、穴埋め問題を解き終えた後は、一問一答を解きましょう。

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