住宅瑕疵担保履行法テキスト

2018年度版フルセット教材は、完売のため、販売を終了させて頂きます。

2018年度版直前答練は、引き続き、販売しております。なお、数に限りがございますので、予めご了承ください。

宅建士試験予想問題

住宅品確法

民法上の瑕疵担保責任については、売主が瑕疵担保責任を負うべき期間は、原則、買主が、瑕疵の事実を知った時から1年以内となります。

ただし、この1年というのは、新築住宅については、構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分に隠れた瑕疵があるときには、不十分です。

よって、住宅品確法において、民法とは異なる規定が設けられています。

新築住宅の売買契約において、構造耐力上主要な部分(基礎、壁、柱、はり等)、雨水の浸入を防止する部分(屋根、外壁等)に隠れた瑕疵があるときには、買主は、引渡しの時から10年間、瑕疵担保責任を追及することができます。なお、特約を結ぶと20年まで伸長可能になります。

住宅品確法上の瑕疵担保責任については、損害賠償、契約解除(契約の目的が達成できない場合)のみならず、瑕疵修補請求(補修費用の請求等)もあります。

【補足】

新築住宅とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの(建設工事の完了の日から起算して1年を経過したものを除く。)をいいます。

住宅瑕疵担保履行法

住宅品確法では、売主が瑕疵担保責任を負うべき期間は、原則、引渡しの時から10年となります。しかし、売主が損害賠償等を支払うことができず倒産した場合には、買主は、損害賠償等の請求をすることができなくなります。

そこで、このような事態に陥らないように、住宅瑕疵担保履行法(特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律)では、宅建業者が自ら売主として、宅建業者でない買主との間で新築住宅の売買契約を締結し、その新築住宅を買主に引き渡す場合には、資力確保措置を講ずる義務があります。

資力確保措置を講じることにより、新築住宅のうち、構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分に隠れた瑕疵があるときでも、買主からの損害賠償等の請求に対応することができます。

なお、買主が宅建業者である場合や、宅建業者が新築住宅の売買の媒介や代理をする場合には、資力確保措置を講ずる義務はありません。

資力確保措置として、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結があります。

住宅販売瑕疵担保保証金の供託

自ら新築住宅の売主となる宅建業者は、各基準日において、その基準日前10年間に、自ら売主となる売買契約に基づき買主に引き渡した新築住宅について、その買主に対する特定住宅販売瑕疵担保責任の履行を確保するために、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしていなければなりません。

【補足】

  1. 各基準日とは、毎年、3月31日及び9月30日のことです。
  2. 住宅販売瑕疵担保保証金の供託は、金銭、国債証券、地方債証券等の有価証券で行うことができ、営業保証金と同じです。なお、金銭のみや有価証券等のみで供託することができ、金銭と有価証券等を併用して供託することも可能です。また、有価証券等の評価額についても、営業保証金と同じです。
  3. 供託額は、過去10年間に買主に引き渡した新築住宅の戸数に応じて算定していきます。なお、住宅の床面積が55平方メートル以下であるときは、販売新築住宅の合計戸数の算定に当たって、2戸をもって1戸と数えることになります
  4. 住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている宅建業者(供託宅建業者という)が特定住宅販売瑕疵担保責任を負う期間内に、住宅品確法によって生じた損害を受けたその特定住宅販売瑕疵担保責任に係る新築住宅の買主は、その損害賠償請求権に関し、供託宅建業者が供託をしている保証金について、他の債権者に先立って弁済を受ける権利を有することになります。

    そして、還付されることにより、供託している保証金が不足した場合、宅建業者は、還付があったことについて国土交通大臣から通知書の送付を受けた場合にはその通知を受けた日から2週間以内、又は保証金が不足することとなったことを知った日から2週間以内に不足額を供託しなければなりません。そして、その供託をした日から2週間以内に免許権者に届出をしなければなりません。

  5. 金銭のみをもって保証金の供託をしている場合において、主たる事務所を移転したためその最寄りの供託所が変更したときは、遅滞なく、保証金を供託をしている供託所に対し、費用を予納して、移転後の主たる事務所の最寄りの供託所への住宅販売瑕疵担保保証金の保管替えを請求しなければなりません。

    また、有価証券又は有価証券及び金銭で保証金を供託をしている場合には、遅滞なく、供託している保証金の額と同額の保証金の供託を移転後の主たる事務所の最寄りの供託所にしなければなりません。なお、その供託をしたときは、移転前の主たる事務所の最寄りの供託所に供託をしていた保証金を取り戻すことができます。

  6. 基準日において、保証金の額が当該基準日に係る基準額を超えることとなったときは、免許権者の承認を受けて、その超過額を取り戻すことができます。

住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結

自ら売主となる宅建業者が住宅瑕疵担保責任保険法人と住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結し、保険証券又はこれに代わるべき書面を宅建業者でない買主に交付した場合、その宅建業者は、その新築住宅に係る住宅販売瑕疵担保保証金を供託する必要がありません。

住宅販売瑕疵担保責任保険契約とは、次に掲げる要件に適合する保険契約をいいます。

  1. 宅建業者が保険料を支払うことを約するものであること。宅建業者が、保険料を支払います。
  2. その引受けを行う者が次に掲げる事項を約して保険料を収受するものであること。

    ①新築住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵があり、宅建業者が、その特定住宅販売瑕疵担保責任を履行したときに、その宅建業者の請求に基づき、その履行によって生じたその宅建業者の損害をてん補すること。

    ②新築住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵があり、宅建業者が、相当の期間を経過しても、特定住宅販売瑕疵担保責任を履行しないときに、宅建業者でない買主の請求に基づき、その隠れた瑕疵によって生じたその買主の損害をてん補すること。

  3. 上記2の①及び②の損害をてん補するための保険金額が2,000万円以上であること。
  4. 新築住宅の買主が、その新築住宅の売主である宅建業者からその新築住宅の引渡しを受けた時から10年以上の期間にわたって有効であること。
  5. 国土交通大臣の承認を受けた場合を除き、変更又は解除をすることができないこと。
  6. その他一定の要件

供託所の所在地等の説明

保証金を供託している自ら売主となる宅建業者は、新築住宅の買主に対し、その新築住宅の売買契約が締結するまでに、その住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている供託所の所在地等の事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明しなければなりません。

【補足】

  1. 売買契約を締結するまでに、書面を交付して、説明する必要があります。

  2. 保証金を供託している宅建業者についての規定であり、保険に加入している宅建業者についての規定ではありません。

資力確保措置の状況についての届出

新築住宅を引き渡した宅建業者は、基準日ごとに、その基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、免許権者に届け出なければなりません

なお、届出をすべき期間については、その基準日から3週間以内となります。

【補足】

宅建業者は、買主に、毎年、3月31日及び9月30日ごとに、資力確保措置の状況について届出をする必要があります。

新たな売買契約の締結の制限

新築住宅を引き渡した宅建業者は、基準日ごとに、資力確保措置を講じなかったり、又は、資力確保措置の状況についての届出をしなかったりした場合、その基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはなりません。

【補足】

基準日ごとに、資力確保措置を講じ、資力確保措置の状況についての届出をする必要があります。もし、宅建業者が、これらをしなかった場合、基準日の翌日から50日を経過した後、自ら売主として新築住宅を販売することができなくなります。

テキストを読み終えた後は、穴埋め問題を解きましょう。

また、穴埋め問題を解き終えた後は、一問一答を解きましょう。

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