不動産取得税テキスト

不動産取得税は、不動産を取得した個人、法人に対して課される税のことです。

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不動産取得税の課税主体(誰が課税していくのか)

不動産取得税は、取得した不動産の所在する道府県及び都が課税します。

不動産取得税の課税客体(どのようなものに対して課税していくのか)

不動産の取得に対して、不動産取得税が課税されることになります。

不動産とは

不動産とは、土地や家屋のことです。

土地とは、田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野その他の土地のことをいいます。しかし、立木その他土地の定着物については、土地に含まれません。

家屋とは、住宅、店舗、工場、倉庫その他の建物のことをいいます。

 

取得とは

取得とは、登記の有無や有償、無償に関係なく、不動産の所有権を現実に取得することをいいます。

【補足】

  1. 交換や贈与により不動産を取得した場合においても、不動産取得税が課されます。

  2. 親族からの取得の場合においても、不動産取得税が課税されないわけではありません。

  3. 建築とは、新築(家屋を解体し、これを材料として他の場所に同一の構造で再建する移築を含みます)、増築、改築のことをいいます。家屋の建築についても、原則、家屋の取得となります。

    ただし、改築、移築については、家屋を改築、移築したことにより、当該家屋の価格が増加した場合に限り、増加部分について家屋の取得とみなし、課税されることになります。移築ではなく、原型のまま移転する場合には、取得に該当せず、課税されません。

  4. 家屋が新築された場合においては、新築した時点ではなく、当該家屋について、最初の使用又は譲渡が行われた日において家屋の取得がなされたものとみなし、当該家屋の所有者又は譲受人を取得者とみなして、これに対して不動産取得税を課します。

    ただし、家屋が新築された日から6カ月を経過して、なお、当該家屋について最初の使用又は譲渡が行われない場合においては、当該家屋が新築された日から6カ月を経過した日において家屋の取得がなされたものとみなし、当該家屋の所有者を取得者とみなして、これに対して不動産取得税を課します。

  5. 家屋を新築して譲渡することを業とする者で政令で定めるもの等(宅建業者等)が注文者である家屋の新築に係る請負契約に基づいて、注文者が、請負人から家屋の引渡しを受けた場合、その時点で、家屋の取得とはならず、その後、最初に、使用又は譲渡が行われた日において家屋の取得がなされたものとみなし、当該家屋の所有者又は譲受人を取得者とみなして、これに対して不動産取得税を課します。

    ただし、家屋が新築された日から1年を経過して、なお、当該家屋について最初の使用又は譲渡が行われない場合においては、当該家屋が新築された日から1年を経過した日において家屋の取得がなされたものとみなし、当該家屋の所有者を取得者とみなして、これに対して不動産取得税を課します。

非課税

不動産の取得に該当したとしても、下記に該当するものは、不動産取得税が、課税されません。

  1. 国、都道府県、市町村等による不動産の取得。
  2. 相続(包括遺贈、被相続人からの相続人に対する遺贈を含みます)による不動産の取得。
  3. 外国に所在する不動産の取得。
  4. 法人の合併等よる不動産の取得。
  5. 土地区画整理事業等での換地の取得
  6. 宗教法人、学校法人、社会福祉法人等の一定の用に供するための不動産の取得。
  7. 委託者から受託者に信託財産を移す場合の不動産の取得。
  8. 信託の効力が生じた時から引き続き、委託者のみが受益者である信託により、受託者から受益者に信託財産を移す場合の不動産の取得。
  9. 共有物の分割による不動産の取得(当該不動産の取得者の分割前の当該共有物に係る持分の割合を超える部分の取得を除きます。)

不動産取得税の課税標準(税率をかけるもの)

1.原則

不動産取得税の課税標準は、不動産を取得した時の不動産の価格となります。

不動産の価格とは、購入価格ではなく、不動産を取得した時の固定資産課税台帳に登録されている価格(固定資産税評価額)のことです。

【補足】

家屋の改築や移築の場合、価値の増加額が課税標準となります。

2.特例

宅地評価土地を取得した場合における当該土地の取得に対して課する不動産取得税の課税標準は、当該取得が平成18年1月1日から平成33年3月31日までの間に行なわれた場合に限り、当該土地の価格の2分の1となります。

【補足】

  1. 宅地評価土地とは、宅地及び宅地比準土地のことです。
  2. 宅地比準土地とは、宅地以外の土地で、当該土地の取得に対して課する不動産取得税の課税標準となるべき価格が、当該土地とその状況が類似する宅地の不動産取得税の課税標準とされる価格に比準する価格によって決定されるもののことです。

免税点

不動産の取得に該当し、上記の非課税に該当しないものは、不動産取得税が課されることになります。

しかし、課税標準の金額が、一定の金額未満のときには、不動産取得税が課税されません。これが、免税点の規定です。

土地の取得の場合

課税標準が10万円未満のときには、不動産取得税が課されません。

【補足】

土地を取得した者が、当該土地を取得した日から1年以内に当該土地に隣接する土地を取得した場合においては、それぞれその前後の取得に係る土地の取得を合わせて、一の土地の取得とみなして、上記、金額に該当するかどうかを判断していきます。

家屋の取得の場合

1.家屋の取得のうち、建築に係るもの

1戸につき、課税標準が23万円未満のときには、不動産取得税が課されません。

2.家屋の取得のうち、上記1.以外のもの

1戸につき、課税標準が12万円未満のときには、不動産取得税が課されません。

【補足】

家屋を取得した者が、当該家屋を取得した日から1年以内に当該家屋と一構となるべき家屋を取得した場合においては、それぞれその前後の取得に係る家屋の取得を合わせて、一戸の家屋の取得とみなして、上記、金額に該当するかどうかを判断していきます。

納税義務者等

納税義務者

課税対象となる不動産を取得した者が、納税義務者となります。

 

納付方法

都道府県から、納税通知書が送られてきて、この納税通知書によって、不動産取得税を納付していきます。これを普通徴収といいます。

なお、納税者に交付すべき納税通知書は、遅くとも、その納期限前10日までに納税者に交付しなければなりません。

 

税率

不動産取得税は、課税標準×税率となりますが、その税率は、土地については、3%となり、家屋については、住宅の用に供するものについては、3%となり、それ以外については、4%となります。

【補足】

別荘は、不動産取得税上の住宅に該当しません。よって、税率は、4%となります。また、下記の、特例の適用もありません。

一定の住宅を取得した場合の課税標準の特例

新築住宅の場合

下記の要件に該当する住宅(特例適用住宅)を新築した場合や未使用の特例適用住宅を購入した場合、当該特例適用住宅の価格から、1,200万円(特例適用住宅が、平成32年3月31日までの間に取得された認定長期優良住宅の場合には、1,300万円)が控除されます。

床面積が、50平方メートル以上240平方メートル以下(賃貸マンション等については、一区画について、40平方メートル以上240平方メートル以下)であること

【補足】

  1. 住宅取得者が、個人であるか、法人であるかは、関係ありません。
  2. 自分の居住用に供するか、賃貸の用に供するかは、関係ありません。

中古住宅の場合

下記の要件の全てに該当する住宅を取得した場合、当該住宅の価格から、当該住宅の新築年月日に応じて、一定の控除額(最高額1,200万円)が控除されます。

  1. 当該住宅を取得した者が、個人であること
  2. 上記1.の個人が、当該住宅を自己の居住用に供する目的で取得すること。
  3. 床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であること
  4. 新耐震基準に適合していることを証明したこと。なお、昭和57年1月1日以降に新築された住宅については、新耐震基準に適合しているとみなされるので、証明は不要です。

一定の住宅用の土地を取得した場合の税額の特例

一定の住宅用の土地を取得した場合には、一定の金額が、税額から控除されます。税額から一定金額控除されることを税額控除といいます。

  1. 上記、「一定の住宅を取得した場合の課税標準の特例の要件に該当する新築住宅の敷地の場合」

    この特例を受けるためには、上記、一定の住宅を取得した場合の課税標準の特例の要件に該当する新築住宅の敷地の用に供されており、下記のいずれかに該当することが必要となってきます。

    1)土地を取得後3年(一定の場合には、4年)以内に、その土地の上に特例適用住宅が新築されたこと(土地の取得者が、特例適用住宅の新築まで、その土地を引き続き所有している場合、又は土地の取得者から、その土地を取得した者が特例適用住宅を新築した場合に限ります。)。

    2)特例適用住宅を新築した後、1年以内に、敷地を取得した場合

    3)新築未使用の特例適用住宅及びその敷地を、その住宅の新築後1年以内に取得した場合等

  2. 上記、「一定の住宅を取得した場合の課税標準の特例の要件に該当する中古住宅の敷地の場合」

    この特例を受けるためには、上記、一定の住宅を取得した場合の課税標準の特例の要件に該当する中古住宅の敷地の用に供されており、下記のいずれかに該当することが必要となってきます。

    1)土地の取得後1年以内に、その住宅を取得した場合

    2)その住宅の取得後、1年以内に、敷地を取得した場合

  3. 税額から控除される一定の金額とは

    上記の要件に該当した場合、土地の不動産取得税額から一定金額が控除されますが、その一定の金額とは、下記1)と2)のうち多い金額となります。

    1)45,000円

    2)(土地1平方メートル当たりの固定資産税評価額×2分の1)×(住宅の床面積×2(200平方メートルが限度となります))×3%

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