住宅瑕疵担保履行法テキスト

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住宅瑕疵担保履行法

住宅品確法では、売主が瑕疵担保責任を負うべき期間は、原則、引渡しの時から10年となります。しかし、売主が損害賠償等を支払うことができず倒産した場合には、買主は、損害賠償等の請求をすることができなくなります。

そこで、このような事態に陥らないように、住宅瑕疵担保履行法(特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律)では、宅建業者が自ら売主として、宅建業者でない買主との間で新築住宅の売買契約を締結し、その新築住宅を買主に引き渡す場合には、資力確保措置を講ずる義務があります。

なお、買主が宅建業者である場合や、宅建業者が新築住宅の売買の媒介や代理をする場合には、資力確保措置を講ずる義務はありません。

資力確保措置として、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結があります。

住宅販売瑕疵担保保証金の供託

自ら新築住宅の売主となる宅建業者は、各基準日において、その基準日前10年間に、自ら売主となる売買契約に基づき買主に引き渡した新築住宅について、その買主に対する特定住宅販売瑕疵担保責任の履行を確保するために、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしていなければなりません。

【補足】

  1. 各基準日とは、毎年、3月31日及び9月30日のことです。
  2. 住宅販売瑕疵担保保証金の供託は、金銭、国債証券、地方債証券等の有価証券で行うことができ、営業保証金と同じです。なお、金銭のみや有価証券等のみで供託することができ、金銭と有価証券等を併用して供託することも可能です。また、有価証券等の評価額についても、営業保証金と同じです。
  3. 供託額は、過去10年間に買主に引き渡した新築住宅の戸数に応じて算定していきます。なお、住宅の床面積が55平方メートル以下であるときは、販売新築住宅の合計戸数の算定に当たって、2戸をもって1戸と数えることになります
  4. 住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしている宅建業者(供託宅建業者という)が特定住宅販売瑕疵担保責任を負う期間内に、住宅品確法の瑕疵によって生じた損害を受けたその特定住宅販売瑕疵担保責任に係る新築住宅の買主は、その瑕疵を理由とする代金の返還請求権又は損害賠償請求権に関し、供託宅建業者が供託をしている保証金について、他の債権者に先立って弁済を受ける権利を有することになります。

    そして、還付されることにより、供託している保証金が不足した場合、宅建業者は、還付があったことについて国土交通大臣から通知書の送付を受けた場合にはその通知を受けた日から2週間以内、又は保証金が不足することとなったことを知った日から2週間以内に不足額を供託しなければなりません。そして、その供託をした日から2週間以内に免許権者に届出をしなければなりません。

  5. 金銭のみをもって保証金の供託をしている場合において、主たる事務所を移転したためその最寄りの供託所が変更したときは、遅滞なく、保証金を供託をしている供託所に対し、費用を予納して、移転後の主たる事務所の最寄りの供託所への住宅販売瑕疵担保保証金の保管替えを請求しなければなりません。

    また、有価証券又は有価証券及び金銭で保証金を供託をしている場合には、遅滞なく、供託している保証金の額と同額の保証金の供託を移転後の主たる事務所の最寄りの供託所にしなければなりません。なお、その供託をしたときは、移転前の主たる事務所の最寄りの供託所に供託をしていた保証金を取り戻すことができます。

  6. 基準日において、保証金の額が当該基準日に係る基準額を超えることとなったときは、免許権者の承認を受けて、その超過額を取り戻すことができます。

この続きは、

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