手付金等の保全措置テキスト

宅建業者が自ら売主となる場合で、買主が宅建業者でないときは、手付金等の保全措置を講じた後でなければ、売主である宅建業者は、手付金等を受領することができないようにしました。

保全措置を講じなければならない宅建業者が、保全措置を講じない場合、買主は、手付金等を支払わないことができます。

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手付金等とは

手付金等とは、代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付その他の名義をもって授受される金銭で、代金に充当されるものであって、契約の締結日以後その宅地・建物の引渡し前に支払われるものをいいます。

なお、手付金等に該当するお金を受領する場合、原則、そのお金全額(利息等は含まない)が保全措置の対象となっていきます。

【補足】

  1. 手付金等とは、手付金、中間金等のどのような名義で受け取っているかは関係なく、代金に充当されるものです。

  2. 手付金等とは、契約の締結日以後、宅地又は建物の引渡し前までに支払われるものです。契約締結日以前に支払われることとなる申込証拠金(予約を取るためのお金)は、原則、契約締結以前に支払われるので、手付金等に該当しません。しかし、契約を締結した時に、その申込証拠金を代金等に充当する場合には、充当した時点で、手付金等に該当することになります。

  3. 引渡し又は登記と同時に支払うものは、手付金等に該当しません。

  4. 例えば、宅建業者Aが所有する5億円の未完成建物を宅建業者でない買主Bが購入しようとした場合、Bは、Aに契約締結以前に申込証拠金100万円を支払い、契約時に手付金4,000万円を支払い、その後、建物の引渡しを受ける前に2,000万円の中間金を支払い、残代金は、建物の引渡しと同時に支払うこととしました。なお、申込証拠金は、契約時に代金に充当します。この場合、保全措置の対象となるのが、申込証拠金の100万円、手付金4,000万円、中間金2,000万円の合計額6,100万円となります。

手付金等の保全措置が不要な場合

下記の場合には、宅建業者が、保全措置を講じる必要はありません。なお、買主が宅建業者である場合や、宅建業者Aが売主である宅建業者Bの代理や媒介をする場合には、手付金等の保全措置を講じる必要はありません。

  • 宅地・建物について買主への所有権移転の登記がされたとき又は買主が所有権の登記をしたときには、宅建業者は、保全措置を講じる必要がありません。

【補足】

登記を得た場合、買主が、物件を取得することがほぼ確定しているので、それ以後、保全措置を講じる必要はありません。

  • 売買契約締結時に未完成物件の場合、宅建業者が受領しようとする手付金等の額(既に受領した手付金等がある場合には、その手付金等の額を加算した額)が、代金額の5%以下で、かつ、1,000万円以下であるときは、保全措置を講じる必要がありません。

【補足】

  1. 未完成物件かどうかは、契約締結の時で判断します。
  2. 代金額には、消費税及び地方消費税を含みます
  3. 例えば、建築工事完了前の建物(代金3,000万円)の売買契約を締結する場合、宅建業者が、契約締結時に手付金100万円を受領した。その後、建物の引渡し前に、中間金100万円を受領する場合、手付金100万円を受領する時には、代金額の5%以下で、かつ、1,000万円以下なので、保全措置は不要となりますが、中間金を受領する時には、既に受領した手付金100万円と中間金100万円を加算すると、200万円となり、代金額の5%を超えることになるので、200万円について保全措置を講じる必要が生じてきます。
  • 売買契約締結時に完成物件の場合、宅建業者が受領しようとする手付金等の額(既に受領した手付金等がある場合には、その手付金等の額を加算した額)が、代金額の10%以下で、かつ、1,000万円以下であるときは、保全措置を講じる必要がありません。

【補足】

  1. 完成物件かどうかは、契約締結の時で判断します。

  2. 例えば、建物(代金3,000万円)の売買契約を締結する場合、宅建業者が、契約締結時に手付金150万円を受領した。その後、建物の引渡し前に、中間金200万円を受領する場合、手付金150万円を受領する時には、代金額の10%以下で、かつ、1,000万円以下なので、保全措置は不要となりますが、中間金を受領する場合には、既に受領した手付金150万円と中間金200万円を加算すると、350万円となり、代金額の10%を超えることになるので、350万円について保全措置を講じる必要が生じてきます。

手付金等の保全措置の方法

保全措置の方法として、銀行等による保証、保険事業者による保証保険、指定保管機関による保管の3種類があります。

完成物件の場合には、3種類の中から選びます。

未完成物件の場合には、銀行等による保証、保険事業者による保証保険の2種類の中から選びます。つまり、未完成物件の場合、指定保管機関による保管により保全措置を講じることはできません。

1.銀行等による保証

宅建業者が銀行等との間において、宅建業者が受領した手付金等の返還債務を負うこととなった場合において、その銀行等がその債務を連帯して保証することを委託する契約(保証委託契約といいます)を締結し、かつ、その保証委託契約に基づいてその銀行等が手付金等の返還債務全部を連帯して保証することを約する書面(保証証書)を宅建業者経由で買主に交付することになります。

【補足】

  1. 手付金等の受領前に、宅建業者と銀行等との間で保証委託契約を締結し、銀行等が、「手付金等の返還債務を連帯して保証します」という書面(保証証書)を、宅建業者経由で買主に交付します。

  2. 銀行等が、宅建業者が受領する手付金等の返還債務を連帯して保証し、保証すべき手付金等の返還債務が、少なくとも宅建業者が受領した手付金等に係る宅地又は建物の引渡しまでに生じたものであることとします。

  3. 銀行による保証だけではなく、指定保証機関による保証等もあります。

2.保険事業者による保証保険

宅建業者が保険事業者との間において、宅建業者が受領した手付金等の返還債務の不履行により買主に生じた損害のうち、少なくともその返還債務の不履行に係る手付金等の額に相当する部分をその保険事業者が填補ことを約する保証保険契約を締結し、かつ、保険証券又はこれに代わるべき書面を宅建業者経由で買主に交付することになります。

【補足】

  1. 手付金等の受領前に、宅建業者と保険事業者との間で保証保険契約を締結し、保険事業者が、保険証券又はこれに代わるべき書面を宅建業者経由で買主に交付します。

  2. 保険金額が、宅建業者が受領しようとする手付金等の額(既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額)に相当する金額とし、保険期間は、少なくとも、保証保険契約が成立した時から宅地又は建物の引渡しまでの期間です。

3.指定保管機関による保管

指定保管機関との間において、宅建業者が自己に代理して、指定保管機関に手付金等を受領させることとするとともに、その指定保管機関が、その宅建業者が受領した手付金等の額に相当する額の金銭を保管することを約する契約(手付金等寄託契約といいます)を締結し、かつ、その手付金等寄託契約を証する書面を買主に交付します。

【補足】

  1. 指定保管機関に、手付金等を預かってもらうことです。

  2. 保管される金額が、宅建業者が受領しようとする手付金等の額(既に受領した手付金等で指定保管機関に保管されていないものがあるときは、その保管されていないものの額を加えた額)に相当する金額で、保管期間は、少なくとも、指定保管機関が宅建業者に代理して手付金等を受領した時から宅地又は建物の引渡しまでの期間です。

テキストを読み終えた後は、穴埋め問題を解きましょう。

また、穴埋め問題を解き終えた後は、一問一答を解きましょう。

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