クーリング・オフテキスト

事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等、いわゆる、クーリング・オフについて見ていきます。

この制度の対象となるのは、宅建業者が自ら売主で、買主が宅建業者でない場合です。よって、買主も宅建業者の場合には、クーリング・オフの規定は適用されません。

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クーリング・オフの内容

宅建業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、事務所等以外の場所において、その宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主(事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。)は、一定の場合を除き、書面により、その買受けの申込みの撤回又はその売買契約の解除を行うことができます。

この場合において、宅建業者は、買主側に対して、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができません

クーリング・オフの大前提

宅建業者が自ら売主となる宅地建物の売買契約で、買主側(買主や申込者)が宅建業者でないことが、クーリング・オフ制度の対象(クーリング・オフができる要件の1つを満たすこと)となります。

【補足】

売主が宅建業者でない場合や買主が宅建業者である場合には、クーリング・オフができません。

クーリング・オフのできない場所

下記の場所で、宅地建物の買受けの申込みをしたり又は売買契約を締結した場合には、クーリング・オフができません。

つまり、買受けの申込みを撤回したり又は売買契約を解除することができなくなります。

なお、下記以外の場所で、例えば、喫茶店、旅館、テント張りの案内所、電話等で買受けの申込みや売買契約を締結した場合、クーリング・オフ制度の対象となります。

ただし、買受けの申込み場所と売買契約締結の場所とが異なる場合、買受けの申込み場所で判断します。例えば、喫茶店で買受けの申込みを行い、宅建業者の事務所で売買契約を締結した場合、クーリング・オフ制度の対象となります。

逆に、宅建業者の事務所で買受けの申込みを行い、喫茶店で売買契約を締結した場合、クーリング・オフはできません。

  1. 宅建業者の事務所
  2. 宅建業者の事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するもの
  3. 宅建業者が一団の宅地建物の分譲を案内所(土地に定着する建物内に設けられるものに限る。)を設置して行う場合にあっては、その案内所
  4. 宅建業者が他の宅建業者に対し、宅地又は建物の売却について代理又は媒介の依頼をした場合にあっては、代理又は媒介の依頼を受けた他の宅建業者の事務所又は事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するもの
  5. 宅建業者が一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介の依頼をし、かつ、依頼を受けた宅建業者がその代理又は媒介を案内所を設置して行う場合にあっては、その案内所(土地に定着する建物内に設けられるものに限る。)
  6. 宅建業者(その宅建業者が他の宅建業者に対し、宅地又は建物の売却について代理又は媒介の依頼をした場合にあっては、代理又は媒介の依頼を受けた他の宅建業者を含む。)が専任の宅地建物取引士を置くべき場所(土地に定着する建物内のものに限る。)で宅地又は建物の売買契約に関する説明をした後、当該宅地又は建物に関し展示会その他これに類する催しを土地に定着する建物内において実施する場合にあっては、これらの催しを実施する場所
  7. 宅建業者の相手方がその自宅又は勤務する場所において宅地又は建物の売買契約に関する説明を受ける旨を申し出た場合にあっては、その相手方の自宅又は勤務する場所

【補足】

  1. 上記3については、土地に定着する建物内に設けられているものに限られるので、土地に定着していないテント張りの案内所等は、クーリング・オフ制度の対象となります。それに対し、モデルルームは、土地に定着している建物となります。
  2. 上記4については、例えば、宅建業者Aが、一団の建物の分譲の媒介(代理も含む)を宅建業者Bに依頼した場合の、宅建業者Bの上記1と2の場所のことです。
  3. 上記5については、例えば、宅建業者Aが、一団の建物の分譲の媒介(代理も含む)を宅建業者Bに依頼し、Bが、案内所を設置し、媒介等をする場合の宅建業者Bの上記3の場所のことです。
  4. 上記6については、自ら売主となる宅建業者の展示会等のみではなく、媒介をする宅建業者、代理をする宅建業者の展示会等も含まれます。
  5. 買主側から、宅建業者に対して、「自分の家で、契約等をしましょう」・「自分の勤務場所で、契約等をしましょう」と申し出た場合の、自宅や勤務場所で契約等をするとクーリング・オフができません。宅建業者から申し出た場合は、クーリング・オフ制度の対象となります。

場所以外にクーリング・オフができない要件

下記の場合には、クーリング・オフができません。

  • 宅建業者が申込みの撤回等を行うことができる旨や撤回方法を書面で告知した日から起算して、8日間を経過したとき

【補足】

  1. 買主側は、宅建業者から書面で告げられた日から8日を経過したときには、クーリング・オフができません。なお、書面で告げる必要があり、口頭のみによる告知の場合、その口頭のみによる告知の日から8日を経過したとしても、原則、クーリング・オフができます。

  2. 宅建業者が、撤回等を行うことができる旨等を書面で告げないときには、買主側は、原則、8日を経過したとしても、クーリング・オフができます。

  3. 例えば、月曜日に書面で告げられた場合、買主側は、翌週の火曜日になると、クーリング・オフによる契約の解除ができなくなります。

  • 買主が、宅地建物の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払ったとき

【補足】

  1. 買主が、宅建業者から宅地建物の引渡しを受け、代金の全部を支払った場合、その後、買主は、クーリング・オフができません。

  2. 例えば、買主が、宅建業者から建物の引渡しを受けたが、代金の一部しか支払っていない場合、原則、買主は、クーリング・オフができます。なお、この場合においても、上記の8日を経過したときには、クーリング・オフができません。

クーリング・オフの方法等

  • 買主側が、申込みの撤回等をする場合、買主側は、書面で行う必要があります。なお、申込みの撤回等の効力は、書面を発した時に生じます。

【補足】

  1. 申込みの撤回等をしようとする買主側は、宅建業者に、書面を郵送等する必要があります。口頭のみでは、クーリング・オフができません。

  2. 書面を発した時に効力が生じることになり、宅建業者の元に書面が到達した時ではありません。

  • 申込みの撤回等が行われた場合、宅建業者は、買主側に対して、速やかに、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければなりません

買主側に不利な特約

クーリング・オフの規定に反する特約で、買主側に不利なものは、無効となります。

【補足】

  1. 例えば、「申込みの撤回等を行うことができる旨を書面で告知した日から起算して6日を経過すれば撤回等ができない」旨の特約を定めた場合、この特約は、買主側に不利なので、無効となります。

  2. 「申込みの撤回等を行うことができる旨を書面で告知した日から起算して10日を経過すれば撤回等ができない」旨の特約を定めた場合、この特約は、買主側に有利なので、有効となります。

クーリング・オフの適用があるかどうかのまとめ

  1. 先ず、売主が宅建業者なのか買主側が宅建業者どうかを見ましょう。買主側が、宅建業者の場合には、クーリング・オフができません。
  2. 次に、どの場所で、買受けの申込みや売買契約を締結したかを見ましょう。宅建業者の事務所等に該当すれば、クーリング・オフによる契約の解除はできません。
  3. 次に、宅建業者から書面で申込みの撤回等を行うことができる旨を告げられているかどうかを見ましょう。
  4. 次に、8日を経過しているのか履行(宅地建物の引渡し、かつ、代金全額支払い)が既に完了しているのかを見ましょう。
  5. 最後に、買主側が、書面で撤回等を行っているかを見ましょう。書面で行っているのであれば、撤回等の効力は、書面を発した時に生じます。

テキストを読み終えた後は、穴埋め問題を解きましょう。

また、穴埋め問題を解き終えた後は、一問一答を解きましょう。

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